El subdivisión de una propiedad es un concepto técnico utilizado en la documentación catastral y urbanística para indicar la separación de una única unidad inmobiliaria en dos o más unidades independientes. Esta práctica contrasta con la unión de propiedades distintas, conocida como fusión, que en cambio tiene como objetivo crear una propiedad única más grande. Veamos cómo funciona la división de bienes raíces, cuando no es posible dividir una propiedad y los costos asociados a esta operación.
¿Qué es la división de bienes raíces?
El subdivisión de la propiedad es una operación que permite dividir una propiedad en dos o más unidades distintos y separados. Este proceso representa lo opuesto a la fusión, que en cambio apunta a combinar propiedades separadas para crear una más grande.
En los últimos tiempos, el fraccionamiento inmobiliario se ha convertido en una práctica muy extendida, ya que ofrece varias ventajas, entre ellas:
- facilitación de la sucesión: la subdivisión de un apartamento puede permitir que dos o más herederos utilicen partes de la propiedad sin necesariamente ceder o vender la totalidad a uno solo de los dos;
- alquiler: al dividir la propiedad, se crea la posibilidad de rentabilizar una parte de la casa mediante el alquiler, manteniendo la autonomía de vida de la otra parte;
- venta: la estrategia de división de la propiedad resulta extremadamente ventajosa incluso en el caso de la venta de la casa, ya que esta operación generalmente aumenta el valor de las unidades individuales creadas (pensemos en las grandes ciudades donde los apartamentos más pequeños son muy buscados);
- creación de unidades de vivienda separadas para miembros de la familia: las operaciones de subdivisión de inmuebles también permiten destinar una parte a tus hijos, padres u otros familiares, garantizándoles una residencia independiente.
La operación de división del inmueble podrá referirse diferentes tipos de propiedades, ya sea un apartamento, una oficina o un comercio pero, por supuesto, existen normas específicas que regulan su funcionamiento y las circunstancias en las que no es posible completar la operación. En cualquier caso, se trata de un trámite que implica:
- El subdivisión catastral, o la inscripción de la subdivisión de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Esto le permite asignar a cada porción un nuevo subordinado identificar la unidad en el mapa catastral;
- El subdivisión urbanaque, en cambio, se refiere a los cambios efectivamente realizados en la estructura del edificio para dividir la propiedad, cambios que influyen en la documentación presentada ante el Municipio.
Si estás pensando en recurrir a la parcelación, es bueno saber que comunicar las modificaciones realizadas en el plano a las autoridades competentes (Municipio y Registro de la Propiedad) es fundamental para obtener los pertinentes certificados de cumplimiento urbanístico y catastral. Estos documentos son, por tanto, fundamentales para verificar la coherencia entre los mapas urbanísticos y catastrales y el estado actual del inmueble.
¿Cuándo es posible fraccionar una propiedad y cuándo no?
Como ya se ha mencionado, para proceder con éxito a la división de un apartamento en dos, es fundamental respetar escrupulosamente la legislación pertinente, ya que la legislación sobre la materia es verdaderamente rigurosa y detallada. Como es lógico pensar, el incumplimiento de las normas vigentes para la subdivisión del inmueble puede dar lugar a sanciones graves. Para entender cuándo es posible dividir la propiedad y cuándo no, intentamos responder a las siguientes preguntas:
- ¿Puedo dividir un departamento en dos en un condominio?
- ¿Cuándo no es posible dividir un inmueble?
La subdivisión de una propiedad ubicada dentro de un edificio es posible y, en este sentido, es bueno saber que el condominio no puede oponerse a subdivisión si la operación no implica la alteración de las partes comunes y si este procedimiento no está expresamente prohibido por la normativa de edificación. Por lo tanto, antes de iniciar el proceso, es aconsejable consultar al reglamento de condominio y, eventualmente, obtener autorización de la asamblea del condominio que, sin embargo, no se requiere si la subdivisión de la propiedad no involucra las áreas comunes y no afecta los derechos de los demás miembros del condominio.
Con respecto a la segunda pregunta, vale la pena subrayar que la división de una propiedad en múltiples unidades puede verse obstaculizada por limitaciones estructurales y de planta que imposibilitan la operación. Por ejemplo, puede haber complicaciones a la hora de separar el suministro de gas y electricidad. Es esencial considerar también el diseño de la tubería de los baños para asegurar el correcto drenaje del agua, así como verificar que la colocación de los conductos de humos cumpla con la normativa vigente.
Además, se podría prohibir la subdivisión del inmueble si no se cumplen los requisitos normas sanitarias establecido en el reglamento de edificación del Municipio o por el propio reglamento del condominio.
¿Cómo dividir la casa a nivel catastral?
Para proceder con la subdivisión del inmueble es imprescindible involucrar a un profesional encargado de supervisar la obra y seguir los siguientes pasos:
- verificación del cumplimiento urbanístico y catastral estado actual de la propiedad;
- notificar al Municipio persona competente de la intención de proceder al fraccionamiento mediante la presentación del CILA, documento que deberá ser diligenciado por un profesional calificado. En caso de cambios en el uso previsto o intervenciones estructurales significativas en los pisos y/o muros de carga, se requiere la presentación del SCIA (Informe Certificado de Inicio de Actividad);
- actualizacion de planos de planta en el Registro de la Propiedad;
- inicio del trabajo y actividades de construcción necesarias para la subdivisión;
- presentación de certificado de prueba al final de las obras.
No es infrecuente la situación en la que es necesario dividir una propiedad sin realizar ninguna modificación mediante obras. En concreto, se trata de la subdivisión de la propiedad sin obrasoperación que puede ser requerida, por ejemplo, en el caso de sótanos o anexos a la casa principal registrados como subordinados únicos.
En estos casos, la operación a realizar se refiere exclusivamente al mapeo catastral ya que las unidades inmobiliarias ya se encuentran separadas. Por tanto, en el caso de dividir una propiedad en varias unidades sin obras, es necesario solicitar al Registro de la Propiedad la cesión de dos subordinados distintos para poder gestionar las dos unidades por separado y, también en este caso, la ley exige la presentación del CILA.
¿Cuánto pagas por un split?
¿Cuáles son los costos asociados con la subdivisión de una propiedad e quien paga por la subdivisión de una propiedad? Estas son sólo algunas de las preguntas que surgen al considerar la opción de dividir su propiedad en varias unidades.
Pues bien, los costes relativos a la subdivisión de un inmueble varían según la ubicación y el tipo de intervención a realizar. Como ocurre con la mayoría de las obras de renovación, los costos pueden fluctuar mucho y están influenciados por varios factores. Las principales partidas de gasto incluyen:
- compensación del técnico responsable de la planificación, gestión de los procedimientos y supervisión de las obras;
- costos de las obras construcción y obras de sistemas;
- compra de materiales y el mobiliario necesario;
- honorarios de investigación preliminar relacionados con práctica de construcción presentarse para su fraccionamiento;
- impuesto catastral por la variación;
- costo de conexión a nuevos usuarios.
Como regla general, no se requieren pagos relacionados con los derechos de concesión para la subdivisión, a menos que el Municipio en el que se encuentra la propiedad disponga disposiciones específicas a tal efecto. Por tanto, queriendo hacer una estimación aproximada y totalmente orientativa, el precio de la urbanización con intervenciones inmobiliarias ronda los 600-4.000 euros mientras que, por el coste de la urbanización sin obras, es posible que el propietario acabe gastando desde 500 hasta 3.000 euros euros. Como hemos visto, se trata de un gasto difícil de cuantificar teniendo en cuenta las diferentes variables que inciden en la operación a realizar y en el municipio en el que se encuentra el inmueble a dividir, pero en cualquier caso el coste corre a cargo del propietario. de la propiedad.
