Precios demasiado altos e hipotecas difíciles de conseguir. En Milán y Roma, el negocio está cayendo en picada, provocando un colapso de las ventas en el mercado inmobiliario en toda Italia. Así lo confirman los datos de la Agencia Tributaria, extraídos del Corriere.it, y relativos a los tres primeros meses de 2024. Sólo en el primer trimestre del año, sólo se vendieron 154.770 viviendas, unas 12.000 menos que en el mismo período de 2023 en el que, sin embargo, ya se había registrado una tendencia negativa. Se trata de una caída del 7,2% a nivel nacional, aunque las grandes ciudades registraron el peor comportamiento respecto a la media, un -8,2%. El principal culpable es Milán: el pésimo comportamiento del mercado milanés ha registrado de hecho un -13,2%, lo que lo convierte en el peor entre las grandes capitales. Turín también cayó dos dígitos (-10,2%), mientras que la capital alcanzó el -6,9%.
Por el contrario, las compras de primera vivienda aumentaron en porcentaje. Según se desprende de los datos de Ingresos, la cuota ha aumentado hasta casi el 70% (69,6% para ser precisos), con casi siete puntos más que a finales de 2023 y cinco más en comparación con el primer trimestre de 2023. ¿razón? Es de suponer que se trate de una disminución del interés por la compra como inversión y no de una mera reducción de las solicitudes de segunda residencia, aunque no se dispone de datos sobre los propósitos de compra de los italianos.
Lo que sí es cierto, sin embargo, es la reducción del atractivo del arrendamiento tradicional para los inversores, especialmente debido a los riesgos asociados a la fiabilidad del inquilino. Los alquileres a corto plazo también son menos atractivos, tanto en zonas turísticas como en las metrópolis. Y es que una cosa es alquilar una casa que ya se posee, y otra afrontar y amortizar todos los gastos relacionados con la compra de una casa para alquilar, sobre todo en una fase en la que todavía se observan altos rendimientos económicos de las acciones y cautiverio.
Además, la proporción de compras realizadas mediante financiación hipotecaria sigue siendo muy baja, muy por debajo del 40%. Estamos hablando de un 38,6% que, aunque supone un ligero aumento respecto al mínimo histórico (37%) registrado a finales de 2023, todavía está muy lejos de la cuota fisiológica del 50%. El efecto es que el importe de las hipotecas desembolsadas en el trimestre se detuvo en 7.200 millones de euros, 2.000 millones menos que los tres meses anteriores y 1,5 menos que el primer trimestre de 2023. Una tendencia – la de descenso – en línea con las solicitudes de hipotecas calculadas según el centro de riesgos Crif, en su punto máximo hasta finales de febrero de 2024, antes de la inversión de tendencia en marzo. Teniendo en cuenta que una solicitud de hipoteca no corresponde automáticamente a un desembolso, es posible que los datos del próximo trimestre sobre las compras financiadas por los bancos sean mejores, también a la luz de los tipos de interés más bajos tras el recorte del BCE.
Al mismo tiempo, también están disminuyendo las compras de viviendas nuevas, un tipo fácilmente identificable por el que se paga el IVA a diferencia de las usadas. Las ventas de viviendas nuevas cayeron un 22% a nivel nacional. En las grandes ciudades, las cifras relativas a las obras de construcción son alarmantes, como lo revela un análisis de Abitare Co. La proporción de nuevas construcciones en las ocho primeras capitales es del 6,8%, lo que equivale a 1.624 escrituras. En Milán se produjeron 648 ventas, en Roma 670. En Génova solo se produjeron 8. Se avecinan tiempos difíciles para las empresas constructoras que ahora tienen que lidiar con el agotamiento del Superbonus. Si consideramos que la demanda de viviendas con buen rendimiento energético está destinada a crecer con la aplicación de la Directiva sobre viviendas ecológicas, el valor de las viviendas que ya están bien renovadas probablemente podría aumentar aún más.
Sin embargo, los contratos de alquiler también son malos: los alquileres aumentan más del 6%. En el primer trimestre de 2024 se alquilaron casi 230.000 viviendas, un 1,8% menos que en el mismo trimestre de 2023. El 64% de los contratos se refieren a residencias ubicadas en municipios con alta tensión inmobiliaria donde el descenso es del 2,4%. El alquiler anual correspondiente a los alquileres residenciales registrado en el primer trimestre de 2024 asciende a poco menos de 1.500 millones de euros, un aumento del 3,5%.
