Casas, con los precios altos, buscamos cada vez más pequeñas (pero no hay ninguna en el mercado)

Con la subida de tipos que afectan a las hipotecas y el cada vez mayor precio del mercado inmobiliario, han contribuido a la evolución de un nuevo concepto de vivienda: los compradores siempre buscan espacios más pequeños (una media de unos 118 metros cuadrados) con poco más de tres habitaciones, pero es difícil encontrar vendedores, ya que ofrece habitaciones de más de 127 m2 y al menos cuatro habitaciones. Estos son los datos que se desprenden del primer estudio de Century 21 Italia, la filial nacional de la marca inmobiliaria estadounidense, y Wikicasa, una proptech que distribuye y analiza información online para facilitar y hacer más transparentes las ventas, analizando los detalles de las ciudades: Milán, Roma, Turín, Bolonia, Florencia, Nápoles, Catania, Palermo.

La oferta y la demanda no se encuentran

En los primeros meses de 2024, podemos ver que la mayoría de los vendedores han puesto en el mercado apartamentos de tres habitaciones o incluso propiedades de cinco o más habitaciones. A principios de 2023 la tendencia del mercado era muy diferente: quienes buscaban vivienda se orientaban hacia los 130 m2, mientras que a finales del mismo año las solicitudes se referían a casas con superficies medias de 125 m2, para seguir cayendo, como hemos visto. , a 118 m2 totales a principios de 2024. ¿Las razones? Múltiple. «Hay que buscarlos en el período de profundos cambios que ha atravesado el sector en los últimos meses – explica Marco Tilesi, director general de Century 21 Italia -: hemos pasado de un período en el que las condiciones de acceso al crédito eran particularmente favorables, a un período de fuerte aumento de las tasas hipotecarias. En el período inmediatamente posterior a la pandemia, las condiciones eran tales que empujaban la demanda hacia soluciones más grandes, hoy empezamos a exigir soluciones cada vez más pequeñas, especialmente en las grandes ciudades”.

Los motivos y los precios.

Como se anticipó, «el aumento de las tarifas es sin duda la causa principal de este proceso, pero no la única – añade Mattia Colantuoni, cofundador de Wikicasa – es necesario observar la “naturaleza de la demanda”: quien compra una propiedad son impulsados ​​por razones de vivienda o inversión. En el primer caso, la progresiva reducción de la unidad familiar, con la disminución de la capacidad de gasto, ha llevado a una demanda más fragmentada, que no requiere soluciones a gran escala. Al mismo tiempo, sin embargo, compras con fines de inversión, a menudo vinculadas a la rentabilidad de la propiedad desplaza a un segundo plano el concepto enteramente italiano de “hogar como espacio primario y fundamental para la familia”, lo que lleva a una reducción de la demanda de metros cuadrados”. Y el análisis de precios resume perfectamente esta tendencia. Según el estudio, el precio medio de quienes compran se sitúa en algo menos de 160 mil euros, mientras que el de las propiedades en venta se acerca a los 230 mil euros.

El mercado de alquiler

Si bien hay un claro desequilibrio en las ventas (desde principios de 2024, se han registrado 238.000 anuncios frente a casi 30.000 solicitudes), el mercado del alquiler se mantiene estable: 22.000 solicitudes registradas en los primeros meses de 2024 corresponden a 23.000 ofertas. Pero aquí también se hacen evidentes las dificultades económicas: «Las dificultades para acceder al crédito y a un nuevo concepto de vida se combinan con el boom del alquiler de corta duración -explican desde Wikicasa- y han llevado a que el mercado del alquiler se sature en poco tiempo, convirtiéndose en el un verdadero “recurso escaso” del sector”. Del estudio se desprende que las casas puestas en el mercado de alquiler son, en promedio, más grandes que las demandadas de potenciales inquilinos, 81 m2 de la oferta versus 69 de la demanda. Los propietarios comercializan principalmente apartamentos de dos habitaciones (7 mil anuncios) y de tres habitaciones (5 mil anuncios). El precio sigue siendo el problema: quienes buscan están dispuestos a alquilar por 700 euros de media, mientras que los propietarios aspiran a alquileres medios de poco más de mil euros.

El caso de Milán

Milán, sin duda, sigue siendo una de las ciudades más atractivas de Italia, pero del análisis de Century 21 Italia y Wikicasa parece que la búsqueda de casas para comprar se ha ralentizado. A principios de 2023 se registraban alrededor de 1.400, mientras que un año después la proporción se mantiene en torno a 1.000 con una disminución del 30%. Por el lado de la oferta, muchos vendedores se han sentido atraídos por el aumento de los precios año tras año. las propiedades en venta aumentaron de 4.751 a más de 6.000. Además, es en la capital de Lombardía donde se observa la mayor diferencia de precios: los propietarios ponen en el mercado propiedades valoradas en una media de 470 mil euros, mientras que los compradores buscan casas con un valor medio de 268 mil euros. Y siempre es Milán la que tiene el récord de casas más pequeñas solicitadas por los compradores: rondamos los 68 m2.

El mercado inmobiliario en Roma

La situación es diferente en Roma, donde el mercado se acelera: las solicitudes de compra de un inmueble han pasado de más de 1.300 a principios de 2023 a 1.800 en 2024 y con una solicitud media en términos de metros cuadrados, muy por encima de Milán, con 89 m2. Los precios de oferta y demanda, también en este caso, muestran un desequilibrio pero menos pronunciado que en Milán. De hecho, quienes buscan lo hacen teniendo en cuenta un precio medio de 260 mil euros, mientras que los que venden parten de 340 mil euros. En la capital, el auténtico talón de Aquiles es el mercado del alquiler: ante una demanda de inmuebles en alquiler, que a principios de 2024 asciende a 2.300, los anuncios llegan “apenas” a 1.300 con precios medios de 1.400 euros, muy por encima de la media. solicitud en Italia.