Puedes proceder a desalojo de un inquilino moroso en un casa no está a la altura, o sin el certificado de usabilidad? Es una creencia muy extendida que un inquilino que no está al corriente de pagos no puede ser desalojado del apartamento si el inmueble no se encuentra en las condiciones habitables que exige la ley. En la creencia común, si el local no reúne las características mínimas de seguridad y estabilidad exigidas por la ley, el inquilino podría tener derecho a no pagar el alquiler. ¿Pero es realmente así?
En realidad, las creencias comunes suelen chocar con la ley. De hecho, el propietario de una vivienda que no cumple las normas tiene derecho a proceder al desalojo contra elinquilino moroso, tal y como estableció el Tribunal Supremo hace unos años. Aunque la situación es obviamente compleja, se recomienda consultar al Base de datos de morosidad inmobiliaria antes de alquilar la vivienda a terceros, con el fin de comprobar el historial de pagos de futuros inquilinos.
¿Se puede alquilar una propiedad sin usabilidad?
Antes de entender si el desalojo de una casa que no cumple con las normas es una opción viable, es necesario preguntarse si es posible alquilar una propiedad sin la certificado de usabilidad. La respuesta, como es fácil imaginar, es afirmativa: puedes abrir uno alquiler para apartamentos que no cumplen oficialmente los requisitos, también porque no todas las propiedades están sujetas a requisitos de certificación.
Según confirmó el Consejo de Estado con el sentencias 4774/2020 Y 3715/2017el certificado de usabilidad no se puede solicitar para inmuebles construidos antes de la entrada en vigor del Decreto Presidencial 380/2001 – por lo tanto antes del 30 de junio de 2003 – siempre que no hayan sido objeto de renovaciones o modificaciones.
Teniendo en cuenta que en Italia existen numerosas casas antiguas, no es de extrañar que muchas no tengan un certificado de habitabilidad, pero esta falta no afecta a la posibilidad de firmar un contrato de alquiler. Así lo especifica también una sentencia del Tribunal de Roma, 5867/2019, que explica que elcontrato de arrendamiento sigue siendo válido incluso en viviendas que no cumplen, siempre que el inquilino esté debidamente informado.
Cuándo se puede desalojar al inquilino en una casa que no cumple las normas
Como se mencionó al principio, es opinión común que el inquilino alquilado en una casa que no cumple con las normas puede negarse a pagar el alquiler – o, nuevamente, reducir la cuota mensual a su gusto – en virtud de los inconvenientes experimentados. En realidad, se trata de una creencia errónea, ya que el contrato firmado sigue siendo válido incluso en ausencia de usabilidad.
Sin embargo, debe haber pleno conocimiento por parte del inquilino y, por ello, el acuerdo debe quedar explícito dentro del contrato de alquiler.
Casa que no cumple con el estándar y el contrato de alquiler.
Para poder proceder con el desalojo por impago de inquilinosdentro de una casa que no cumple, es primero comprobar cómo alquiler. De hecho, podemos encontrarnos ante dos situaciones diferentes:
- ser el inquilino es consciente de la falta de usabilidad del inmueble, e incluso esta característica se ha hecho explícita en el contrato de alquiler, el acuerdo es formalmente válido. El inquilino deberá entonces pagar el alquiler y los gastos correspondientes y, en caso de mora, el propietario podrá proceder al desalojo;
- ser el inquilino no fue informado de falta de usabilidad, y el contrato no lo especifica, puede actuar contra el propietario, incluso dejando de pagar el alquiler, siempre que abandone al mismo tiempo el inmueble.
En teoría, el inquilino desinformado también puede presentar una demanda contra el propietario, pero éste debe desalojar el apartamento. El hecho de permanecer dentro de la casa alquilada, de hecho, podría demostrar que la propiedad es capaz de garantizar los servicios mínimos a prestar. hogar civil. La cuestión también fue confirmada por el Tribunal Supremo con sentencia de 2018, 15378, relativa en el caso en cuestión a un desalojo de un local para uso comercial.
Cuando el inquilino puede decidir no pagar
En los párrafos anteriores se reiteró que la ausencia de la cédula de habitabilidad no representa obstáculo ni para la firma de un contrato de alquiler, siempre que se informe al inquilino de ello, ni para un procedimiento de desalojo en presencia de un inquilino moroso. Pero cuando éste puede legalmente decidir no pagar?
La referencia está enartículo 1578 del Código Civil: a la entrega de la vivienda alquilada, si existen defectos que reduzcan sensiblemente su idoneidad para el uso pactado, el inquilino puede solicitar la resolución del contrato o la reducción del alquiler pactado por él. Resulta que:
- La solicitud de rescisión del contrato o reducción del alquiler deberá realizarse inmediatamente, a entrega de la propiedad;
- debe haber un vicio de la gravedad tales como impedir que el inquilino utilice la propiedad según lo acordado. En el caso de un alquiler residencial, el inquilino debe verse incapaz de vivir en el local.
Con carácter general, el inmueble debe estar en condiciones de hipotéticamente obtener el certificado de usabilidad. En otras palabras, debe ser capaz de Garantizar la función de vivienda., según el uso acordado entre las partes. En consecuencia, si en el momento de la entrega del apartamento el inquilino descubre problemas graves de cumplimiento – por ejemplo, un sistema eléctrico que corre el riesgo de sufrir un cortocircuito o tuberías de gas que no son adecuadas para evitar el riesgo de fugas – puede solicitar la rescisión del contrato. De hecho, por razones de seguridad, no podría utilizar la propiedad.
Por el contrario, si el defecto es menos grave -pensemos en ventanas y puertas mal aisladas- y el inquilino decide vivir en la propiedad de todos modos, después de un tiempo no podrá decidir espontáneamente reducir el alquiler o evitar pagarlo, por el malestar inmediato. En este caso, el propietario puede proceder legalmente al desalojo.
