¿Cuándo se daña la decoración arquitectónica?

Qué es la decoración arquitectónica, quién la establece y qué obras se consideran contrarias a la estética del edificio del condominio.

La decoración arquitectónica de un edificio de condominios es un tema recurrente en el ámbito jurídico: lo encontramos expresado en diversas disposiciones del código civil. Pero ¿qué incluye exactamente este concepto y qué intervenciones pueden considerarse contrarias a él?

La jurisprudencia (y más recientemente la Corte Suprema, con sentencia n.° 16518/2023) han aportado importantes aclaraciones sobre cuando la decoración arquitectónica está dañada, estableciendo criterios específicos para evaluar el impacto de los cambios estéticos en los edificios. Hablaremos más sobre esto a continuación.

¿Qué incluye la decoración arquitectónica?

La decoración arquitectónica no es otra cosa que laAspecto estético general de un edificio.. Este último, a su vez, está compuesto por simetríadesde elestética y dearquitectura general del palacio. El daño a uno solo de estos elementos es suficiente para constituir una violación del decoro. De hecho, confieren al edificio una imagen armoniosa y distintiva.

Por tanto, la decoración no se reserva sólo a los edificios de valor artístico, sino que concierne a toda construcción dotada de dignidad estética propia.

Cualquier violación del decoro arquitectónico debe evaluarse teniendo en cuenta no sólo las líneas originalmente definidas por el constructor, sino también las modificaciones y variaciones introducidas en el edificio por intervenciones posteriores (realizadas por los condominios individuales o por el condominio en general). Por ejemplo, donde todos los propietarios de condominios hayan instalado antenas y aires acondicionados en la fachada exterior del edificio, no será el toldo erigido por otro lo que le reste valor estético.

Por tanto, la decoración arquitectónica no es un valor absoluto: al contrario, debe medirse en relación con las características específicas del edificio individual en un momento dado (por lo tanto, puede cambiar con el tiempo).

¿Qué es la decoración arquitectónica?

Hemos entendido que la decoración arquitectónica es un activo abstracto, aunque susceptible de impactar el valor comercial de las propiedades inmobiliarias individuales. Por lo tanto también es un bien común (como las escaleras, el hall de entrada, el patio, etc.), es decir, todos los condominios. De hecho, cada uno de ellos, como veremos en breve, puede actuar individualmente en su propia defensa.

¿Qué normas prevén la protección de la decoración arquitectónica?

El concepto de decoración arquitectónica en edificios en condominio se encuentra en diversas disposiciones del Código Civil.

yoarte. 1120 Código Civil. prohíbe innovaciones que comprometan la estabilidad y seguridad del edificio o alteren la decoración arquitectónica o inutilicen partes comunes del edificio para su uso o disfrute.

El arte. 1127 Código Civil

., dictado sobre el levantamiento del último piso, establece que los condóminos pueden oponerse al levantamiento de nuevas fábricas en el caso de que la nueva obra comprometa la apariencia arquitectónica del edificio o reduzca significativamente la ventilación o iluminación de los pisos inferiores.

yoarte. 1122 Código Civil. Prescribe que el condómino no puede realizar obras que causen daños a las áreas comunes o causen daños a la estabilidad, seguridad o decoración arquitectónica del edificio.

El arte. 1122-bis Código Civil., finalmente, reitera que la instalación de sistemas no centralizados para la recepción de radio y televisión y para el acceso a cualquier otro tipo de flujo de información (incluso por satélite o por cable) debe preservar en cualquier caso la decoración arquitectónica del edificio.

¿En qué casos se produce la alteración de la decoración?

La alteración de la decoración se produce cuando una intervención modifica significativamente uno o varios de los elementos que constituyen la estética del edificio, comprometiendo su armonía visual.

Las obras no necesitan ser visible desde el exterior considerarlos perjudiciales; lo que importa es el impacto de la intervención en las líneas y estilo original del edificio. Así, por ejemplo, en un condominio con patio interno, la construcción construida sobre un balcón que no da a la vía pública también es perjudicial para el decoro.

¿Cuáles son las consecuencias de modificaciones no autorizadas?

Las modificaciones que alteren la decoración arquitectónica sin el consentimiento del condominio podrán estar sujetas a una orden de demolición por el juez civil. De hecho, dichas modificaciones no sólo comprometen la estética del edificio sino que también pueden afectar negativamente a su valor económico.

Pueden presentar recurso de apelación ante el Tribunal:

• el condominio, en la persona deadministrador (que, para tal efecto, no requiere el consentimiento previo de la asamblea);
• Todo esta bien condominio individual que puede intervenir para la protección de los bienes comunes.

¿Es posible intervenir en un edificio que ya ha sido modificado?

Un edificio ya modificado estéticamente

no justifica una mayor degradación. Sin embargo, según el Tribunal de Casación, una modificación no puede considerarse perjudicial si se ha realizado en un edificio cuya estética se vio perjudicada como consecuencia de obras anteriores. Intentemos explicarnos mejor.

El edificio pudo haber sido afectado, a lo largo de décadas, por intervenciones realizadas por condóminos individuales, que desarmonizaron la unidad estética rompiendo la conformación original. Por lo tanto, en caso de que el condominio haya sido remodelado varias veces, la obra posterior ya no podrá considerarse contraria al decoro arquitectónico.

La decoración debe considerarse en relación con el estado actual del edificio, teniendo en cuenta el uso específico que le han dado los condominios y las intervenciones previas que han adaptado el edificio a un uso diferente al original. La severidad en la evaluación de modificaciones e innovaciones varía dependiendo de las características del edificio: por ejemplo, un edificio moderno con líneas simples y geométricas será sujeto a una evaluación menos rigurosa que un edificio histórico con importantes detalles arquitectónicos y balcones decorados, donde la evaluación tendrá que ser mucho más estricto.

Las obras que puedan haber comprometido ya la decoración pueden ser:

• unidades externas de acondicionadores de aire de diversos tamaños;
• accesorios de diferentes materiales;
• balcones cerrados con diferentes estructuras;
• barandillas con varios diseños;
• contraventanas de diferentes colores;
• Toldos con varios estampados y colores.

Para establecer si una modificación -realizada e impugnada recientemente- ha producido efectivamente una alteración estética, hay que tener en cuenta las condiciones reales anteriores en las que se encontraba el edificio.

Cualquier obra que suponga una modificación del aspecto arquitectónico original del edificio no puede considerarse prohibida a priori ya que el criterio estético no debe entenderse en sentido absoluto, sino relativo, es decir, en relación con cualquier compromiso que pueda tener el edificio. sufrido con el tiempo.

Por ejemplo, una terraza no alterará la decoración arquitectónica si en el complejo de condominios ya existen otras terrazas, cenadores, marquesinas, refugios, grandes pérgolas retráctiles, ventanas desmontables, etc. (Cass., sentencia de 10 de diciembre de 2014, n. 26055). Está claro que la creación del supuesto compartimento veranda no dañará la decoración arquitectónica, ya que ha sido degradada por las intervenciones de modificación preexistentes (Cass., sentencia de 26 de febrero de 2009 n. 4679 y sentencia de 27 de octubre de 2003, n. 16098 ). Debe excluirse la violación del decoro arquitectónico si la propiedad ha sido desfigurada por otros artefactos preexistentes y nunca cuestionados.