La asamblea del condominio podrá discutir y decidir sobre los temas señalados en elagenda enviados con la convocatoria, es decir, se discutían si todos los condóminos estaban presentes y nadie planteaba objeciones preliminares a la discusión.
Entremos en el fondo del asunto a partir de la pregunta de uno de nuestros lectores:
“¡Buenos días redacción de Condominioweb! Le escribo con respecto a la siguiente pregunta. Asamblea de mi condominio: ocho de cada diez estamos presentes. Todos están de acuerdo discutimos un tema y gasto relacionado no incluido en la agenda. La decisión sobre su disposición, sin embargo, no es unánime.
Resultado: los ausentes no dirán nada porque les conviene, mientras que uno de los que está en contra de la decisión final quiere impugnarla porque no estaba incluida en el orden del día. Algo no me cuadra: ¿primero dice hablemos de ello y luego se echa atrás? Parece demasiado cómodo así.”
Nuestro lector tiene razón, veamos por qué y cuáles son las razones. consecuencias por la resolución sobre este punto.
Gasto aprobado por la asamblea, pero no en el orden del día: la resolución puede impugnarse en un plazo de treinta días
Es un terreno común que discusión sobre un tema no incluidos en el orden del día, de conformidad con los artículos. 1137 cc y 66 provisiones. ATT. cc hace que la resolución sea anulable y como tal impugnable. La jurisprudencia también se ha expresado sobre el tema de la misma manera (ver entre muchos otros, Cass. SS.UU. n. 4806/2005 y Cass. SS.UU. n. 9839/2021).
De conformidad con los párrafos segundo y tercero del art. 1137 cc contra resoluciones contrarias a la ley o al reglamento del condominio, los condóminos ausentes, disidentes o abstenidos (individualmente o conjuntamente considerados) podrán apelar ante la autoridad judicial solicitando su nulidad dentro del plazo perentorio de treinta días. Este términoespecifica que la regla comienza a partir de la fecha de la resolución para i disidentes o abstenciones y desde la fecha de recepción de la resolución para los ausentes.
El tercer párrafo especifica un aspecto sin importancia secundariacomo veremos más adelante, a saber, que la acción de nulidad no suspende la ejecución de la resolución, salvo que la suspensión sea ordenada por la autoridad judicial a solicitud del condómino impugnante, posiblemente también con acción cautelar.
Gasto aprobado por la junta, pero no incluido en el orden del día: cuando el acuerdo no puede ser impugnado
la regla general Sin embargo, sufre algunas excepciones.: uno de ellos ha sido identificado por la jurisprudencia que en varias ocasiones ha señalado cuando la falta de indicación de un tema en el orden del día no hace impugnable la resolución sobre el mismo.
Leemos, por ejemplo, en una sentencia dictada por el Tribunal de Romatambién sobre la base de más precedentes de legitimidad que “la necesidad de que la agenda tenga suficiente contenido informativo es, […]funcional para poner partes interesadas en condiciones de prepararse adecuadamente sobre las cuestiones sometidas al examen de la asamblea y evaluar la oportunidad de asistir o no. Por lo tanto, nada impide que los propietarios de condominios, considerándose suficientemente informados sobre la temas puestos a discusión en la reunióndecide tratarlos, incluso si no están indicados en el orden del día“
En consecuencia, la Corte sostuvo que “La falta de indicación de un tema, luego resuelto, en el orden del día de una reunión de condominio no puede ser detectada por el condómino disidente en cuanto al fondo, si no ha objetado previamente en ese momento la irregularidad de la convocatoria. (v. Cass. Sección 2, Sentencia núm. 24456 del 19/11/2009; Cass. Sección 2, Sentencia núm. 5889 del 20/04/2001” (Tribunal de Roma 15 de octubre de 2019 n. 19739).
En este caso, es evidente, sólo los condóminos ausentes podrán impugnar el informe en las formas y dentro de los términos señalados por el art. 1137 cc
Otra excepción a la cuestionabilidad de la resolución de un gasto aprobado por la junta, pero que no está en el orden del día, la da Presencia de todos los participantes en el condominio. que presentes en la reunión decidimos deliberar, independientemente de los métodos de votación. Esta hipótesis elimina en esencia cualquier posible impugnabilidad de la decisión, por las razones señaladas por la jurisprudencia antes mencionada.
Orden del día, reunión, cuestiones relativas a la gestión y conservación de las partes comunes de un edificio.
Gastos aprobados por la reunión, pero no en el orden del día: pago y recurso
Puede suceder que un copropietario que esté ausente o no esté de acuerdo con la posibilidad de discutir gastos fuera del orden del día decida desafiar la resolución. Como se mencionó anteriormente, la acción de apelación no suspende la validez de la resolución; esto significa que el gasto que le es imputable sigue siendo cobrable:
- hasta un medida de suspensión de la resolución;
- en ausencia hasta decisión en los méritos.
Entonces Es recomendable que el condómino pague con reserva.es decir, especificar que el pago no representa aquiescencia a la decisión que ha sido impugnada (o que está a punto de ser impugnada).
Teniendo en cuenta esta reconstrucción de la situación, volviendo a la pregunta que nos plantea nuestro lector, es posible sacar las siguientes conclusiones. Dado que de los hechos presentados surge que todos los presentes en el reunión acordaron discutir el tema:
- ninguno de los presenteni siquiera quienes posteriormente se opusieron al gasto pueden impugnar la resolución;
- los que estén ausentes podrán impugnarla en los términos establecidos en elarte. 1137 cc
