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El número de estudiantes matriculados en la Universidad de Bolonia ha ido creciendo de manera constante desde 2018. Y la pandemia de Covid en el medio parece no haber afectado la tendencia. El sitio web del Ministerio de Universidad e Investigación informa lo siguiente: 84.681 matriculados en el curso 2022-2023, frente a 80.000 y poco más en el curso 2018-2019. Un estado de salud confirmado también por la propia Alma Mater, que publicó algunos datos el pasado mes de febrero, y por Censis, que en el último ranking de universidades italianas sitúa a Unibo en primer lugar.
Al gran atractivo de la universidad se ha sumado, en los últimos años, un gran flujo de turistas. Bolonia registró un número récord de turistas en 2023; Además, en los últimos tres años han aumentado un 133% las solicitudes de ciudadanos extranjeros que quieren comprar una casa en Bolonia -no sólo para vivir allí-, la mayoría de los cuales son estadounidenses. El producto de esta intersección es un aumento generalizado de los precios de la vivienda y, al mismo tiempo, una reducción de las viviendas disponibles. Muchos propietarios, en los últimos años, han convertido su apartamento de “casa de estudiantes” a “casa de turismo”, dados los mayores ingresos que garantizan los alquileres a corto plazo. Por lo tanto, para los estudiantes y los trabajadores jóvenes encontrar una vivienda se ha vuelto más difícil, más caro y más competitivo.
A lo largo de los años, la crisis inmobiliaria ha llevado a miles de estudiantes a manifestarse por el derecho a estudiar y a vivir, así como a varias ocupaciones de edificios públicos abandonados y a la famosa protesta en carpas, que tuvo lugar no sólo en Bolonia sino también en muchas ciudades italianas.
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Cómo está cambiando el mercado inmobiliario
El crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario de Bolonia en los últimos años ha sido constante, y esto afecta tanto al mercado de compra y venta como al mercado de alquiler. Evidentemente, cuanto mayor sea el valor de compra de una propiedad, mayor será el alquiler. Recopilando datos de la Agencia Tributaria, se puede observar que desde el primer semestre de 2019 hasta el segundo semestre de 2023 (último dato disponible) se produjo un aumento sustancial en los precios de compra de la vivienda, especialmente en las zonas más periféricas o en el cuadrante cercano al zona universitaria.
En BoloniaHoy en día se puede adquirir una casa gastando desde 1.850 euros hasta 3.200 euros el metro cuadrado, mientras que en 2019 el precio máximo por metro cuadrado era de 2.800 euros; en el vecindario Costa-ZaragozaEl gasto actual oscila entre los 2.000 y los 3.600 euros, mientras que en 2019 el precio básico era de 1.700 euros hasta un máximo de 2.800 euros. El único barrio donde los precios se han mantenido estables es el Pueblo Viejodonde obviamente los precios ya eran muy altos en 2019.
En el segundo semestre de 2023, los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios en comparación con principios de año (-0,1%). Los datos históricos, según un estudio del grupo Tecnocasa, hablan de un mercado que ha tenido un auge sin precedentes en los últimos diez años: de 2013 a 2023 las casas en afueras aumentaron de precio un 22,1%; aquellos en semicentro en un 34,2%; los del centro histórico del 54,7%. Un crecimiento mayor que el del resto de grandes ciudades italianas, como indica el gráfico aquí mostrado.
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En cuanto a las zonas, escribe el grupo Tecnocasa al presentar el estudio sobre la evolución de 2023 respecto al año anterior, “la zona más dinámica fue la del centro de la ciudad (+3,1%) gracias a los resultados de Indipendenza-Marconi”. La motivación hay que buscarla en el aumento de la demanda de casas de vacaciones y B&B, ante los fuertes flujos turísticos presentes en la ciudad. Esto también está provocando un desplazamiento de la demanda de primera vivienda hacia zonas cercanas al centro, como Zaragoza, vía Murri y vía Andrea Costa”.
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Ubicaciones
En cuanto a los alquileres, Bolonia es la cuarta ciudad de Italia por precio medio, sólo por detrás de Milán, Roma y Florencia. El precio medio obviamente cambia de una zona a otra y del tipo de propiedad. Otras fuentes, como el observatorio HousingAnywhere, hablan incluso del mayor crecimiento en Europa en cuanto al precio medio de un estudio: 1.375 euros al mes de media, con un crecimiento del 25% respecto a 2022.
Para comprender mejor cómo está cambiando el mercado del alquiler, especialmente el que interesa a estudiantes y trabajadores jóvenes, pedimos la opinión de dos expertos. El primero es Federico Zaniboni, propietario de la agencia inmobiliaria Tempocasa en San Donato. “La demanda ha aumentado en los últimos años, al igual que los precios. La tendencia al alza se mantiene desde hace varios años. En zona San Donato, una de las zonas más solicitadas por los estudiantes, hoy en día se puede alquilar una habitación individual por nada menos que 500 euros al mes, gastos excluidos; una cama en una habitación doble cuesta unos 350 euros al mes. Sin embargo, hasta hace tres o cuatro años el precio medio de una habitación individual era de 350-400 euros al mes. Y estamos hablando de hace unos años.”
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Punto de vista más detallado Daniele Fondrelli, que se ocupa de inmuebles en el centro histórico para Tecnocasa, incluida la zona universitaria. “En el ámbito del alquiler se ha producido una explosión en el mundo del turismo en los últimos cinco años. De repente nos hemos convertido en una ciudad turística y, en consecuencia, todo está impulsado por esto, incluidas las actividades comerciales, que son principalmente restaurantes, y el mercado de alojamiento. Los apartamentos destinados al alquiler a corto plazo son muy populares, ya sean casas enteras o solo habitaciones. Esto complica la vida de los inquilinos comunes y corrientes: si una familia no puede permitirse comprar la casa que quiere alquilar, ahora no puede encontrar nada en el centro. Para los estudiantes es aún peor: hemos tenido casos de estudiantes que se han tenido que ir a vivir a la provincia, incluso muy lejos, y que estudian en el centro. No hay soluciones, y si las hay estamos hablando de habitaciones en pisos grandes y deteriorados, que no son ideales para alquileres turísticos y quizás la propiedad aproveche esto y alquile habitaciones de todas formas aunque la calidad sea baja. En resumen: la oferta es limitada, la calidad es baja y los precios altísimos”.
“Los precios medios – continúa Fondrelli – las habitaciones cuestan nada menos que 500-550 euros la habitación individual, pero también he visto cosas alucinantes, como habitaciones alquiladas por 700 euros al mes. Si hablamos de camas el precio es de 350-400 euros en habitación doble. Y esto en apartamentos. Sin embargo, si hablamos de residencias privadas de estudiantes, hay apartamentos tipo estudio que cuestan nada menos que mil euros al mes. Por supuesto, existen servicios relacionados como las zonas comunes, la sala de estudio, el gimnasio. Pero estamos hablando de mil euros: es una vergüenza, el salario no es suficiente”.
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Alquileres a corto plazo
En cuanto a los alquileres de corta duración, Airbnb es la plataforma que está cambiando la cara del centro histórico de varias ciudades de Italia, incluida Bolonia. Desde este año el Ayuntamiento de Bolonia ha empezado a dotarse de herramientas para limitar la jungla de alquileres de corta duración, como el límite de las noches que se pueden alquilar o los metros cuadrados mínimos, especialmente para los nuevos negocios. “Esto debería generar, según la política del Ayuntamiento, un exceso de apartamentos que no pueden utilizarse para el turismo y que, por tanto, pueden salir al mercado ordinario”, concluye Fondrelli.
