¿Se paga el gasto votado por la asamblea pero no incluido en el orden del día?

¿Puede el administrador cobrar el pago de un gasto aprobado por la asamblea pero cuyo tema no estaba incluido en el orden del día?

Como es sabido, la junta de condominio queda válidamente constituida sólo si todos los condóminos han recibido la convocatoria, con al menos cinco días de antelación a la fecha de la primera junta. Debe contener todos los puntos del orden del día, es decir, los temas que serán votados por la asamblea (no necesariamente aquellos que solo serán discutidos). Pero, ¿y si durante la reunión, ¿La asamblea por mayoría aprueba un gasto no incluido en el orden del día? ¿Podría el administrador proceder a cobrar estas sumas sólo porque el tema fue discutido en el ámbito de la disposición “cualquier otro negocio” contenida en la citación? Veamos qué dice la ley al respecto.

El envío de la convocatoria y la anulación del acuerdo.

yoirregularidad en la convocatoria de la junta de condominio determina un defecto de anulabilidad del mismo, el cual deberá ser impugnado en un plazo máximo de 30 días a partir de:

• desde la fecha de la resolución, para las abstenciones y los disidentes;
• desde la fecha de comunicación del informe, para los ausentes.

El defecto puede afectar, por ejemplo:

• El no recibir el aviso (incluso por uno solo de los copropietarios del apartamento): en este caso, la disputa sólo puede ser planteada por el interesado y no por los demás condóminos en su lugar;
• El recibo tardíoes decir, más allá de cinco días a partir de la fecha de la primera convocatoria;
• yoindicación incompleta de los puntos del orden del día: Debe contener los temas que se votarán. La asamblea queda libre de discutir otros temas de interés común no indicados en la convocatoria, mientras no se adopten decisiones (que podrán posponerse para una resolución posterior);
• allá comunicación con una forma diferente de los previstos por la ley. En este sentido, el Código Civil establece que la notificación podrá enviarse (a criterio del administrador) únicamente por correo certificado, correo electrónico certificado, fax o carta manuscrita. Sólo el interesado puede solicitar recibir la comunicación mediante un correo electrónico ordinario (pero el administrador igualmente tendrá que acreditar su recepción).

El ítem “cualquier otro asunto”: ¿qué se puede decidir?

La convocatoria debe enumerar los temas a tratar, aunque de manera no analítica y minuciosa, para que cada condómino pueda evaluar la actitud que adoptará en la reunión.

A menudo se cree erróneamente que el punto “cualquier otro asunto” incluido en el orden del día, en la convocatoria, incluye todos los demás asuntos que la reunión decide discutir en el acto. No es así en absoluto.

“Cualquier otro asunto” es sólo un punto genérico, que muchas veces se incluye en el orden del día de las reuniones de condominio para permitir que temas que no han sido específicamente indicados previamente sean discutidos y abordados, pero sólo con fines preparatorios, pero no también para asumir una decisión. .

Pero entonces ¿qué se puede discutir en “cualquier otro asunto”? Por ejemplo, estos son:

• comunicaciones del administrador: pueden utilizar este espacio para informar a los condóminos sobre eventos recientes, temas en curso o proyectos futuros que conciernen al condominio;
• solicitudes y propuestas de condominios a ser discutido en reuniones posteriores;
• actualizaciones sobre temas ya discutidos previamente en la reunión;
• discusiones informales entre condominios sobre temas de interés común.

Sin embargo, “cualquier otro asunto” no se puede utilizar para

resoluciones: no es posible contratar decisiones vinculantes. Las votaciones sólo podrán realizarse sobre temas que hayan sido específicamente indicados en el orden del día y comunicados a los condóminos con la antelación adecuada.

¿Qué sucede si en la convocatoria de la reunión falta un punto del orden del día?

Si la asamblea decide votar, aunque respetando las mayorías exigidas por la ley, un punto no contenido en la convocatoria (como el pago anticipado de una cuota de condominio o la constitución de un fondo de garantía para evitar ejecuciones hipotecarias), la la resolución es anulable.

Ser, en 30 diasningún condómino presenta quejas, el defecto se subsana y la resolución pasa a ser vinculante.

Por lo tanto, el administrador bien podría, al darse cuenta del defecto, esperar 30 días antes de proceder al cobro de las sumas y, sólo al vencimiento de este plazo, una vez que se haya adoptado la resolución definitiva, ejecutar la votación.

Por tanto, a falta de controversias, corresponde el pago decidido por la asamblea sobre una cuestión no incluida en el orden del día.

La diferencia entre resoluciones nulas y anulables

El defecto de no indicar un punto en el orden del día constituye causa de anulabilidad de la resolución, que sólo podrá ser ejecutada en el plazo de 30 días.

Sin embargo, los vicios de son diferentes y más graves. nulidad de la resolución que, por el contrario, podrá ser impugnada en cualquier momento, sin límite de tiempo.

Según la Corte Suprema deben calificar nulo las resoluciones de la asamblea de condominio sin los elementos esenciales, las que tienen un objeto imposible o ilícito (contrarias al orden público, la moral o las buenas costumbres), las que tienen un objeto que no es de la competencia de la asamblea, las que afectan derechos individuales sobre cosas o servicios comunes o sobre propiedad exclusiva de cada uno de los condóminos y, finalmente, las resoluciones que en cualquier caso sean nulas respecto del objeto.

Sin embargo, las resoluciones con defectos relativos a la constitución ordinaria de la junta, las adoptadas con mayoría inferior a la prescrita por la ley o el reglamento del condominio, las que afecten a defectos formales, en violación de las prescripciones legales, convencionales, reglamentarias, pertinentes, deberán ser se considerarán anulables al procedimiento de convocatoria o de información de la junta, aquellos que, en general, adolezcan de irregularidades en el procedimiento de convocatoria o violen las normas que exigen mayorías cualificadas en relación con el objeto.