Ya está oficialmente en vigor el aumento de la fiscalidad sobre las ventas de inmuebles renovados con el superbonus. Incluso si fuera ya activo desde el 1 de enero de 2024una circular reciente de la Agencia Tributaria (n. 13/E/2024) describió las instrucciones detalladas para la aplicación del nuevo régimen de plusvalías establecido por la Ley de Presupuesto 2024.
Cómo funcionarán los nuevos impuestos
Publicada el 13 de junio, la circular establece criterios precisos para el cálculo de las plusvalías y describe las exenciones previstas. La ley se aplica a todo tipo de inmuebles que se hayan beneficiado de intervenciones subvencionadas, independientemente de quién haya realizado las obras.
La nueva norma tributaria modifica los artículos 67 y 68 del TUIR, introduciendo una ganancia capital gravable para propiedades sujetas a intervenciones subvencionadas realizadas dentro de los diez años siguientes a la venta. La ganancia de capital se define como la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra o construcción de la propiedad, incluidos todos los costos relacionados.
Para determinar correctamente la plusvalía es necesario conservar toda la documentación relativa a los gastos incurridos para la compra, construcción e intervenciones subvencionadas en el inmueble. La fecha de finalización de las obras deberá acreditarse mediante las autorizaciones o comunicaciones administrativas exigidas por la normativa vigente.
Durante los primeros cinco años desde la conclusión de las obras, los gastos incurridos por el Superbonus no pueden incrementar el costo del inmueble si se han ejercido las opciones de descuento en la factura o de transferencia del crédito. Si la venta se produce más de cinco años después de la finalización de las obras, se podrá incluir en el coste del inmueble el 50% de los gastos ocasionados.
Por diez añoslos que venden una segunda vivienda, a menos que haya sido heredado o donado, afrontarán un impuesto del 26% sobre la plusvalía generada, considerada como otros ingresos. Además, se ha introducido un mecanismo que prevé la no deducibilidad de los costes de reestructuración: el total durante los cinco primeros años y el 50 % durante los cinco años siguientes.
En cuanto a la no deducibilidad, se precisa que sólo se contabilizarán los costes bonificados con el superbonus del 110%. Por tanto, quedan excluidos los superbonos con tipos reducidos, como el 90% o el 70%. Además, la no deducibilidad no afectará a quienes utilizaron el superbonus en la declaración, sino que sólo se aplicará en el caso de transferencia de crédito y descuento en la factura.
El objetivo del Gobierno es apuntar a las operaciones de renovación y reventa realizadas con fines especulativos, obligando a muchos propietarios a “devolver” parte de los beneficios obtenidos con el superbonus del 110%.
Cambios en el estado de los bienes inmuebles.
La Ley de Presupuesto 2024 también introduce nuevas disposiciones relativas a los cambios de estatus de los inmuebles sujetos a intervenciones facilitadas con el Superbonus. La Agencia Tributaria deberá verificar, a través de listas selectivas específicas, la presentación de la declaración de cambio catastral.
Los cambios en el estatus de los bienes inmuebles pueden tener impactos fiscales significativos, influyendo en los ingresos catastrales y, en consecuencia, en el impuesto sobre bienes inmuebles.
Impacto en áreas comunes
La circular de la Agencia Tributaria aclara que la nueva tributación se aplica incluso si las obras de renovación sólo afectan a las partes comunes de un condominio, sin tocar los apartamentos individuales. Además, el plazo de diez años de aplicación del impuesto se computará a partir de la finalización de las obras.
