Pregunta. Para trabajos de renovación ruidosos en un apartamento en un condominio, ¿se aplican los horarios del reglamento municipal para la regulación de actividades ruidosas o los del Reglamento del Condominio?
En un condominio que administro, opiniones encontradas debido a que el Reglamento Municipal de protección contra la contaminación acústica prevé la posibilidad de realizar obras hasta las 21 horas (horario 8.00-13.00 y 15.00-21.00) y el Reglamento del Condominio, elaborado por el fabricante y registrado, prevé en cambio franjas horarias no coincidentes para las obras (de 8:00 a 12:30 y de 15:30 a 19:00). El reglamento del condominio también especifica que se debe evitar el ruido después de las 19:00 horas hasta las 7:00 horas, teniendo que informar a la empresa que realiza la obra, la pregunta es la siguiente: si el reglamento del condominio prevé períodos dentro de los cuales es posible realizar trabajos en las áreas comunes. y en las privadas, que permiten a los residentes disfrutar de determinados intervalos de tranquilidad, ¿son más eficaces y deben respetarse?
PREMISA
En general, hay que decir que cuando se realizan obras de renovación en el condominio es sobre todo necesario utilizar el sentido común en todos los ámbitos.
En primer lugar por el condómino ejecutor, comunicando a los vecinos la realización de las obras e indicando, de ser posible, cuándo se ejecutarán, así como su duración previsible.
Además de notificar a los condominios, se deberá informar a la empresa ejecutora sobre las limitaciones contenidas en el Reglamento del Condominio.
Por ley, el administrador debe ser informado de cualquier intervención (no mínima).
El artículo 1122 del Código Civil establece que “en todo caso se da aviso previo al administrador quien lo informa a la asamblea”.
Por lo tanto, es obligatoria la comunicación al administrador del condominio, quien está obligado a verificar que las obras que se realicen no causen daños a las áreas comunes, ni causen daños a la estabilidad, seguridad o decoración arquitectónica del edificio.
Si el reglamento del condominio no prevé nada específico y no existe un reglamento municipal sobre limitación de ruido, el sentido común sugiere no hacer ruidos molestos de 21 a 8 horas y de 13 a 16 horas.
No es apropiado realizar trabajos los domingos y festivos, fijados en el calendario.
El uso del sentido común (que los condóminos también deben utilizar, teniendo mayor tolerancia a los ruidos temporales que inevitablemente surgen de él) por parte de todos es un método útil para obtener indicaciones sobre cómo comportarse y evitar conflictos.
REGLAMENTO INTERNO
Se debe hacer una distinción clara entre el reglamento contractual del condominio y cualquier reglamento interno aprobado por la asamblea, en ausencia del contractual.. Como es sabido, el reglamento de condominios contiene todas las normas relativas al uso de los bienes comunes, los derechos y obligaciones de los condóminos.
Por tanto, regula la vida en condominio, indicando, por ejemplo, cómo dividir los gastos y cómo mantener el decoro del edificio. Es obligatorio cuando en el edificio existen más de diez condominios.
A falta de una regulación contractual se puede elaborar un reglamento “interno” aprobado directamente por la asamblea.
En este caso, son los propios propietarios quienes sienten la necesidad de darse reglas para regular la vida en condominio y dividir los gastos. El reglamento de la junta deberá aprobarse, tanto en primera como en segunda convocatoria, con el voto favorable de la mayoría de los asistentes a la junta, que represente, al menos, 500 milésimas.
Se diferencia bastante del contractual porque no puede imponer límites a la propiedad individual, salvo que sea un reglamento aprobado por unanimidad de la asamblea.
REGULACIÓN CONTRACTUAL
El reglamento contractual también se denomina “externo”, ya que suele ser elaborado por el constructor del edificio, quien redacta el reglamento con las tablas milésimas y lo entrega a los compradores a medida que vende las unidades inmobiliarias ubicadas en el edificio.
De esta manera se da a conocer a todos los condominios el reglamento y por tal motivo se considera aprobado por unanimidad.
Sólo una regulación contractual puede imponer limitaciones al uso de las zonas comunes o de los apartamentos individuales. (por ejemplo, que el condominio quiere prohibir a los propietarios individuales colgar ropa en las ventanas, instalar aires acondicionados en las paredes externas del edificio, hacer ruido después de un cierto tiempo, cambiar el destino de los apartamentos de residencial a uso comercial ).
La regulación contractual es válida y vinculante también para los compradores posteriores. del inmueble si consta en los registros de la propiedad o si está adjunto. Sin embargo, se considera vinculante incluso cuando simplemente se menciona en la escritura de compraventa.
EL RUIDO REGLA EN EL REGLAMENTO
Las normas para combatir el ruido contenidas en una norma contractual de condominio, por constante jurisprudencia, pueden imponer limitaciones al disfrute de inmuebles de propiedad exclusiva según criterios aún más rigurosos que los establecidos, en materia de emisiones lícitas, por el artículo 844 del Código Civil. . Sin embargono puede ser una disposición completamente genérica del reglamento, como la incluida en muchos reglamentos que prevé, con carácter general, la prohibición de todas aquellas actividades que puedan causar molestias y/o molestias.. De hecho, como enseña inequívoca y sistemáticamente la jurisprudencia, “Las restricciones a los derechos inherentes a la propiedad exclusiva contenidas en las normas de condominio de carácter contractual son legítimas, siempre que estén formuladas de manera expresa o en todo caso inequívoca para no dejar ningún margen de incertidumbre sobre el contenido y alcance de las disposiciones pertinentes”. Prohibiciones y limitaciones al uso de la propiedad de condominios individuales “deben estar claramente especificados en el reglamento contractual del condominio y resultar de expresiones claras, que no puedan dar lugar a incertidumbres o interpretaciones extensas”. En cuanto a los ruidos, “las cláusulas también deben ser muy claras a la hora de identificar los motivos de la perturbación”.
Debe reconocerse plena eficacia, por tanto, a aquellas disposiciones de la regulación contractual que imponen silencio en una franja horaria determinada para la ejecución de obras en el condominio.
En este caso, la legalidad o no de la inscripción debe determinarse no sobre la base del derecho civil general, sino sobre la base del criterio de evaluación establecido por el reglamento.
Es decir, en las franjas horarias exigidas (que pueden no coincidir con las previstas por la normativa municipal) la contaminación acústica se produce aunque no se supere la tolerabilidad normal a que se refiere el artículo 844, con la consecuencia de que ciertamente no será posible realizar las obras de reforma del apartamento. En conclusión, de acuerdo con las claras indicaciones proporcionadas en la pregunta, Se deben respetar las “bandas de silencio” previstas por el Reglamento del Condominio..
