Un nuevo ciclo alcista está en marcha sector inmobiliario? En abril, elíndice de precios inmobiliarios a nivel mundial, excluyendo a China, aumentó más del 3% interanual. EL precios de la vivienda en Estados Unidos son un 6,5% superiores a hace un año, las de Australia han aumentado un 5%, mientras que en Portugal se están disparando. En otros países, el mercado parece sorprendentemente fuerte, considerando las altas tasas de interés.
Estos datos llegan tras un periodo difícil en el que fue necesario adaptarse ainflación. Los precios cayeron un 20% en Canadá, Alemania y Nueva Zelanda. Están lejos de los máximos de algunas ciudades estadounidenses, incluidas San Francisco y Phoenix. Mientras tanto, yo Tasas de interés ey costos hipotecarios Los aumentos más altos han hecho que la gente se preocupe cada vez más por los costes de la vivienda: el porcentaje de británicos que dicen que les resulta “muy difícil” o “un poco difícil” pagar el alquiler o la hipoteca ha aumentado del 24% a principios de 2022 al 41% actual.
A pesar de ello, sorprende que las cosas no hayan sido aún más difíciles. Desde su punto más bajo en 2021, la tasa de una hipoteca típica a 30 años en Estados Unidos ha aumentado alrededor de cuatro puntos porcentuales. La teoría general derivada de la literatura académica indicaba que los precios nominales de la vivienda caerían entre un 30% y un 50%. Pero en realidad simplemente disminuyeron en términos nominales. En términos reales (es decir, ajustados por inflación), i precios globales de la vivienda han bajado un 6% desde su pico, pero eso los coloca en línea con su tendencia prepandémica. Esta crisis es una de las más cortas de la historia, ya que duró sólo unos meses, señala El economista.
Algunos expertos temen que las altas tasas eventualmente desencadenen un colapso total. En Estados Unidos en su conjunto, el porcentaje de hipotecas en mora nunca ha sido tan bajo, un 1,7%, en comparación con más del 11% en el punto álgido de la crisis financiera mundial de 2007-2009. En otros lugares, la situación parece ser igualmente favorable. En Nueva Zelanda, el país desarrollado más afectado por la crisis inmobiliaria, los atrasos están en consonancia con la norma anterior a la pandemia. Con excepción de Alemania, también hay menos dificultades en la eurozona.
Aumento de las hipotecas fijas
Los expertos suelen destacar laImpresionante resiliencia del mercado inmobiliario estadounidense gracias a su sistema hipotecario, que se basa en gran medida en tipos fijos a largo plazo. Otros países han avanzado recientemente en esta dirección del “estilo americano”. EL hipotecas a tipo fijo protegen a los propietarios de tasas más altas, lo que significa menos ventas de liquidación que pueden hacer bajar los precios de las viviendas. También dan a los propietarios un fuerte incentivo para no mudarse, porque entonces tendrían que conseguir una nueva hipoteca, probablemente a una tasa de interés más alta.
Nunca hipotecas a tipo fijo no son la única razón que explica la resiliencia del mercado inmobiliario y el reciente crecimiento de los precios. Después de todo, las nuevas solicitudes de hipotecas siguen siendo razonablemente importantes en gran parte del mundo, incluso cuando han caído desde los máximos pandémicos.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) no encuentra evidencia de que las tasas de interés más altas disuadan a las personas de comprar una primera vivienda o mudarse a una nueva. Según una investigación reciente, solo el 8% dijo que “obtener una hipoteca” era uno de los “pasos más difíciles” en el proceso de compra de una vivienda, ligeramente superior al 7% en 2021.
Hay otros tres factores que podrían explicar por qué precios de la vivienda han comenzado a subir de nuevo: elinmigracióni sacrificios de los titulares de hipotecas y el fortaleza de la economía.
Más inmigrantes llegan a las principales economías
La población nacida fuera de las economías más fuertes está aumentando aproximadamente un 4% año tras año, la tasa más alta registrada en la historia. Los datos oficiales en los que se basan estos cálculos probablemente subestiman el cambio, ya que la inmigración ilegal también ha aumentado, especialmente en Estados Unidos. Esto a su vez, está haciendo subir los precios de las viviendas y los alquileres, dice Mark Zandi de la consultora Moody’s Analytics, ya que los recién llegados necesitan un lugar donde vivir. Las estimaciones de Goldman Sachs implican que la actual tasa de migración neta anualizada de Australia de 500.000 personas aumentará los precios de la vivienda en alrededor de un 5%.
Recortes en gastos familiares
Luego están los sacrificios de las familias. Los habitantes del mundo desarrollado se enfrentan al aumento de los costes hipotecarios recortando otros gastos. Una encuesta reciente de YouGov encontró que uno de cada cinco titulares de hipotecas a tipo variable en Gran Bretaña dice que quiere hacer “grandes” recortes en el gasto de los hogares, aunque aquellos con contratos a tipo fijo están menos “asustados”. Un informe reciente del Banco Central de Noruega también señaló que muchos hogares “recurrieron a los ahorros acumulados” para pagar sus deudas.
Las hipotecas a largo plazo ayudan a aplazar los pagos, sacrificando el bienestar futuro para reducir los pagos hipotecarios actuales. El gobierno canadiense anunció recientemente que ampliará el período de reembolso de algunos préstamos respaldados por el gobierno de 25 a 30 años.
La agencia de informes crediticios Centrix señala que el 6,4% de las hipotecas neozelandesas firmadas el año pasado durarán más de 30 años, frente al 2,3% en 2020. El Banco de Inglaterra señaló recientemente que en Gran Bretaña “continua la tendencia hacia los préstamos hipotecarios a largo plazo” , tanto es así que para el 40% de las nuevas hipotecas “los prestatarios estarían por encima de la actual edad de jubilación estatal cuando expire su hipoteca”.
Mejora de la economía
Otro factor importante es el relacionado consituación económica actual. Es cierto que las familias pagan más intereses, pero también ganan más. Algunos se benefician de mayores ingresos por intereses sobre sus ahorros, que en la UE han aumentado casi 10 veces más que los pagos de intereses desde 2020.
A diferencia de lo que ocurrió en la UE después de la crisis inmobiliaria de 2007-2009, incluso el mercado de trabajo está ayudando. Desde 2021, los salarios promedio en el mundo desarrollado han aumentado alrededor de un 15%, mientras que el desempleo se mantiene cerca de un mínimo histórico. En todos los países para los cuales podemos encontrar datos, los aumentos en los ingresos laborales de los hogares en los últimos años superan con creces los aumentos en los costos de intereses. A nadie le gusta pagar hipotecas más altas, pero la gran mayoría de la gente puede pagarlas, según El economista.
Por lo tanto, no será sorprendente ver que los precios de las viviendas sigan aumentando. Algunos bancos centrales ya han comenzado a recortar las tasas de interés a medida que disminuye la inflación. La Reserva Federal de Estados Unidos hará lo mismo a finales de este año. En el mundo desarrollado, el crecimiento de los salarios sigue siendo bastante bueno. La caída de la inflación dará más margen de respiro a los titulares de hipotecas. Y cualquier aumento en la demanda de vivienda se enfrentará con una oferta limitada.
