¿Quién decide el precio de venta de un inmueble?

Un análisis en profundidad de la dinámica de los precios inmobiliarios: el valor de mercado y el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI).

Establecer el precio de un inmueble a vender es una operación compleja que requiere una evaluación reflexiva de múltiples factores, no sólo de carácter económico sino también legal y logístico. Se suele decir que ¿Quién decide el precio de venta de un inmueble? es el “mercado”. ¿Pero quién es el mercado? Un economista te dirá que es el punto donde se cruzan las curvas de oferta y demanda. Un abogado, sin embargo, dará otra definición: es el encuentro entre los deseos de las partes. Finalmente, un agente inmobiliario le dirá que es el promedio de los precios cobrados en la misma zona, considerando las condiciones de la propiedad (cualquier renovación), su exposición, la altura, el prestigio del condominio y una serie de factores adicionales. factores. Entre todas, quizás esta última -aunque menos técnica- sea la respuesta más precisa:

¿Quién decide el precio de venta de un inmueble? de hecho es la “comerciabilidad de la propiedad”. Profundicemos en este aspecto.

Los diferentes intereses en juego

La decisión sobre el precio de venta de un inmueble involucra diversos sujetos, cada uno con sus propios intereses y objetivos a perseguir:

• vendedor: el propietario del inmueble pretende maximizar el producto de la venta, obteniendo un precio que refleje el valor real del inmueble y le permita obtener un beneficio razonable en comparación con el precio de compra del mismo inmueble;
• comprador: la intención del comprador es adquirir el inmueble a un precio ventajoso, en relación con sus recursos económicos y las características del inmueble;
• agente de bienes raíces: el profesional que media en la venta tiene la tarea de facilitar la satisfacción entre las necesidades del vendedor y del comprador, proponiendo un precio de mercado justo y realista pero, al mismo tiempo, lo más alto posible, dado que su porcentaje se calcula con precisión. sobre este último valor.

Para tener una evaluación más imparcial, las partes pueden confiar en una

tasador de bienes raíces: figura profesional con competencias específicas en el sector inmobiliario, con el cometido de elaborar una estimación del valor del inmueble, aportando un juicio objetivo e imparcial.

Metodologías de evaluación de precios

Existen diferentes metodologías para determinar el precio de venta de una propiedad, cada una con sus fortalezas y debilidades:

• enfoque comparativo: se basa en la comparación entre el precio de venta o alquiler de propiedades similares, ubicadas en la misma zona y con características similares;
• enfoque de ingresos: evalúa la propiedad en función de su capacidad para generar ingresos, considerando factores como los alquileres recibidos o el potencial de alquiler;
• enfoque de costos: estima el valor de la propiedad considerando los costos necesarios para su reconstrucción o renovación;
• enfoque de inversión: es poco probable que quienes venden una casa lo hagan a un precio inferior al que la compraron en ese momento, en comparación con los cambios en la inflación y el costo de vida. Normalmente, también se suman todas las mejoras realizadas en el inmueble o edificio en su conjunto (renovaciones).

Factores que influyen en el precio de venta.

Además de las metodologías de valoración mencionadas anteriormente, el precio de venta de una propiedad está influenciado por una serie de factores, entre ellos:

• características de la propiedad: dimensiones, ubicación, estado de conservación, clase energética, presencia de electrodomésticos, altura del suelo, presencia de sistema de calefacción independiente;
• condiciones del mercado inmobiliario: tendencias de precios en la zona, oferta y demanda de propiedades similares;
• ubicación de la propiedad: la zona donde está ubicado el apartamento, cómo está ubicado, la presencia de servicios esenciales (tiendas, supermercados, farmacias, centros comerciales), alumbrado público, etc.;
• factores psicologicos: expectativas de vendedores y compradores, capacidad negociadora de las partes.

El papel del compromiso en la determinación de precios

En la mayoría de los casos, el precio de venta de una propiedad se define a través de un proceso de negociación entre vendedor y comprador, que conduce a la firma de una escritura comúnmente llamada “compromiso”. El compromiso, también conocido como contrato preliminar, es un acuerdo mediante el cual las partes se comprometen a estipular un contrato definitivo posterior, relativo a la compraventa de un inmueble. En otras palabras, el compromiso representa un compromiso de celebrar un futuro contrato definitivo, definiendo los términos esenciales de ese contrato. Las partes ya no pueden retirarse del compromiso.

El compromiso debe contener algunos elementos esenciales, tales como:

• el objeto del futuro contrato definitivo (bienes inmuebles u otros bienes);
• el precio acordado;
• los datos personales de los contratantes;
• el plazo dentro del cual deberá estipularse el contrato definitivo;
• los métodos de pago.

Cómo evaluar el precio de venta de una propiedad vía OMI

El Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) es un servicio establecido por la Agencia Tributaria con la tarea de recopilar, procesar y difundir datos e información relacionados con los valores y precios de las propiedades, tanto residenciales como comerciales, en todo el territorio nacional.

La OMI tiene como objetivo hacer que el mercado inmobiliario sea más transparente, proporcionando a los ciudadanos y operadores del sector datos e información útiles para una evaluación más informada de los valores de las propiedades.

Los datos recogidos por la OMI son utilizados por la Agencia Tributaria para combatir la evasión fiscal en el sector inmobiliario, identificando posibles inconsistencias entre los valores declarados en los documentos de venta y los valores reales de mercado.

Los datos de OMI también se utilizan para respaldar las políticas públicas en materia de construcción y planificación urbana.

Todo ciudadano puede comparar valores OMI en línea para verificar el valor de mercado de una propiedadvalor que se determina sobre la base del promedio de los precios de venta, compra o alquiler en una misma zona de inmuebles de la misma zona y con las mismas características.

La OMI recopila una variedad de datos relacionados con la propiedad, que incluyen:

• tipo de propiedad: residencial, comercial, industrial, etc.;
• ubicación: municipio, zona, dirección;
• características de la propiedad: superficie, habitaciones, suelo, clase energética, etc.;
• precio de venta o alquiler: precio pactado en la escritura de compraventa o arrendamiento;
• fecha de venta o alquiler: fecha en que se estipuló la escritura de compraventa o arrendamiento.

Cómo consultar datos OMI

Los datos del OMI se pueden consultar de forma gratuita en la página web de la Agencia Tributaria, en el apartado dedicado al Observatorio del Mercado Inmobiliario. Los datos están disponibles en forma de:

• citas: informes semestrales que indiquen los valores medios mínimos y máximos de los inmuebles por tipo, ubicación y características;
• graficos: gráficos que ilustran la tendencia de los valores de las propiedades a lo largo del tiempo;
• mapas: mapas que indican los valores promedio de propiedades en diferentes zonas del territorio nacional.

Los datos OMI pueden ser utilizados por ciudadanos, operadores inmobiliarios y administraciones públicas para diversos fines, incluidos evaluar el valor de una propiedadpara comprar, vender o alquilar.