Continúa la desaceleración de las nuevas subastas inmobiliarias en Italia, especialmente en las ciudades pequeñas y en los suburbios. En los primeros tres meses del año, tanto el volumen disminuyeque registró un -17,8% (37 mil subastas contra 45 mil en el mismo período del año pasado), es el valor total de la oferta mínimo inicial, un descenso del 16% (equivalente a aproximadamente 6.300 millones de euros frente a 7.500 millones a 31 de marzo de 2023). No solo. Se produjo un descenso generalizado respecto a la media trimestral del año anterior (38.384 subastas). Y el signo menos también caracterizó el año pasado, que cerró con 150.000 subastas publicadas, un descenso del 19% (fueron 186.000 en diciembre de 2022) y con un valor inicial global de 20.800 millones de euros (-29% frente a 29.400 millones en 31 de diciembre de 2022). De hecho, 2023 fue el primer año que mostró una tendencia decreciente en comparación con los años examinados a partir de 2020.
Estos son los datos recopilados porObservatorio de ladrilloun servicio que monitorea oportunidades de inversión entre propiedades en subasta mediante algoritmos de inteligencia artificial, desarrollado por la empresa bayauna startup fintech que brinda soluciones en el sector crediticio.
Un descenso ligado a múltiples causas
«En el primer trimestre de 2024 los datos nos dan un panorama de nuevas subastas en descenso significativo, casi 10 mil anuncios menos publicados respecto al mismo período de 2023, un disminución no fisiológica cuyas causas pueden identificarse, entre otras cosas, en el continuo declive de la procedimientos de ejecución pendientes en los tribunales”, subraya Chai Botta, responsable del análisis de datos del observatorio Brick. Una causa importante, pero un signo de que menos empresas han quebrado (“no hasta ahora, sino en los últimos años, es decir, hace al menos dos años, ya que la subasta normalmente se celebra mucho más tarde”, explica Botta a ItaliaOggi Seven), pero ese no es el único. «No es posible explicar el motivo de los datos de plano, ya que a la explicación contribuyen varios factores vinculados a todo el sistema económico del país, también diferentes según el tipo de momento del año», añade Botta, «no podemos decir con certeza que la disminución de las subastas publicadas se debe a la disminución de los procedimientos de ejecución. De hecho, entendemos que el número de procedimientos concursales está en línea con el registrado el año anterior.” Por lo tanto, sólo es posible plantear hipótesis sobre diferentes causas contribuyentes, incluso en combinación entre sí. Entre ellos, explica Botta, «además del descenso de los procedimientos ejecutivos; la desaceleración de los tribunales italianos o incluso una aceleración de su actuación; un mayor número de logros de acuerdos deudor-acreedor para evitar la subasta. O también: los acreedores eligen otras estrategias de recuperación.”
Las tendencias más relevantes
En las grandes ciudades y capitales regionales no se producen grandes cambios en las nuevas subastas. En reversa, Los suburbios y las ciudades más pequeñas experimentaron las mayores caídas.. En cuanto a los tribunales, el de Roma lleva la delantera. El menor número de subastas abiertas (sólo una por tribunal) se encuentra en Cremona, Patti, Pavía y Vercelli. A nivel de categorías, el valor de las propiedades residenciales en subasta se mantuvo alto, aumentando un 9,3%. También en este caso se confirma que Trentino Alto Adigio es la región con uno de los precios de salida más altos de Italia, a partir de 311.912 euros, sólo superada por la “estacional” Cerdeña.
El observatorio en números
En detalle de los 37 mil nuevos avisos, más de la mitad (53%) se refieren a inmuebles en uso residencial (Se realizaron 19.442 subastas), 19% a propiedades para uso comercial (7.074) y el 3,4% a inmuebles de uso industrial (1.275). El 25% restante lo componen “otras” categorías inmobiliarias (9.174). La superficie de instalaciones deportivas no es muy significativa: representa sólo el 0,09% con 33 anuncios publicados.
En cuanto a la distribución geográfica, la mayor concentración porcentual de nuevas subastas se da en el centro de Italia (29,23%), seguida del noroeste (19,35%), el sur sin islas (24,08%), las islas (16,13%) y el Nordeste (11,21%).
A nivel regional, la mayor parte de las subastas se concentra en Lombardía (12%, para un total de 4.502 nuevas convocatorias, -23,4% respecto al primer trimestre de 2023). Seguida de Lacio (algo más del 11%, 4.232 avisos, -4,7%) y Sicilia (4.158, -23%). A la zaga se sitúa el Valle de Aosta (55%, -40%).
En cuanto al detalle de las ciudades, Roma se confirma primera en Italia por el número de subastas registradas (1.218, un ligero descenso respecto a las 1.280 del primer trimestre de 2023), seguida de Palermo (270 frente a 289 en el mismo período del año pasado). año) y Génova (236 contra 206). La ciudad metropolitana de Roma también lidera el ranking con 2.791 subastas publicadas (lo que equivale al 7,5% del total nacional), seguida de Perugia y Cosenza con 1.095 y 1.065 respectivamente. Y Roma también ostenta el récord de tribunales locales, con una cifra de 1.681 nuevas subastas abiertas (4,5% del total nacional, +10,9% frente a 1.516). Seguidas de Cagliari (1.118, +7,5%), Milán (867, -12,2%) y Brescia (845, +3,5%).
El precio medio de salida está disminuyendo.
Allá base de subasta promedio nacional de ventas esto asciende a aproximadamente 171.700 euros (+3,5% en comparación con 165.900 euros a 31 de marzo de 2023). El precio medio de salida de las propiedades residenciales se dispara (136.700 euros, +9,3%), a pesar del menor número de subastas de la categoría. Sin embargo, el valor de las propiedades industriales disminuyó, pasando de 630.945 euros en los tres primeros meses de 2023 a 613.570 euros en el primer trimestre de 2024 (-2,7%). También se produjo un ligero descenso en los inmuebles comerciales, de 172 mil euros a 171.400 (-0,3%). Mientras que, en sentido contrario a la tendencia del volumen, se produjo un importante aumento de la base media de subasta de instalaciones deportivas (992.560 euros), más del doble respecto al primer trimestre de 2023 (425.700 euros, +132,9%).
Lo mejor y lo peor
Cerdeña está a la cabeza entre las zonas en las que se ubican los lotes cuyo valor inicial medio de subasta a escala nacional fue, de media, superior: 337.243 euros, un 74,2% más que los 193.611 euros del trimestre de 2023. En segunda posición está Trentino-Alto. Adigio con 311.912 euros (+33,7% frente a 233.335 euros), Lombardía con 229.838 euros (+37,1% frente a 167.630 euros) y Toscana con 242.516 euros (+6,7% frente a 218.775 euros). En las últimas posiciones, como en la encuesta anterior, Calabria (89.921 euros, -11,5%) y Molise (96.892, -2,3%).
A nivel regional, Lombardía liquidó a finales del primer trimestre de 2024 un total de más de 808 millones de euros (-18,4% respecto al primer trimestre de 2023), seguida de Lazio que pasó de alrededor de 1.000 millones a 646 millones de euros. aproximadamente (-35%), Toscana con más de 626 millones de euros (de 657,8 millones de euros, -5%), mientras que a nivel provincial la ciudad metropolitana de Roma ocupa el primer lugar con un valor de más de 463 millones de euros (-35,3% en comparación a 716,7 millones de euros), seguido a considerable distancia por Fermo, con 265,7 millones de euros, y Cagliari, con aproximadamente 235 millones de euros.
Métodos de subasta
Las subastas gestionadas de esta forma están creciendo asincrono telematico, del 32% en los primeros tres meses de 2023 al 38% este año. Es decir, es el método que consiste en realizar una licitación, con posteriores relanzamientos exclusivamente por vía electrónica, en un plazo de tiempo determinado. Por el contrario, cayeron un 4% y un 2% respectivamente. Ventas al vendedor y mixtas sincrónicas. (tipo de venta judicial que se realiza simultáneamente de forma electrónica y presencial). Las ventas telemática sincrónicaEl número de licitaciones, es decir, las licitaciones iniciadas en el día y hora fijados y las licitaciones electrónicas que se realizarán simultáneamente, se ha mantenido prácticamente sin cambios.
2023 estaba disminuyendo
El año pasado se publicaron más de 150 mil nuevos avisos de subasta en el portal público de venta, divididos de la siguiente manera: 54% en referencia a inmuebles de uso residencial (se realizaron 81.547 subastas), 20% a inmuebles de uso comercial (29.394) y sólo el 4% a propiedades industriales (5.339), mientras que el 22% está compuesto por “otras” categorías inmobiliarias (33.764). La base media de las subastas nacionales de ventas celebradas en 2023 asciende aproximadamente a 180 miles de euros (-12% respecto a los 205 miles de euros a 31 de diciembre de 2022).
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