DeGino Pagliuca
Los datos de crecimiento respecto a 2020 son sensacionales en el trayecto entre via Ripamonti y el distrito de Barona
Los precios y los alquileres han alcanzado sus valores más altos en una década en Milán, pero quizás el espacio para un mayor crecimiento se esté agotando: la oferta de viviendas tanto en venta como en alquiler está aumentando significativamente. Al cierre del primer trimestre de 2024 en la ciudad, según los datos que el portal idealista.it extrajo para el Corriere, había 22.048 viviendas en oferta, con un aumento anual del 15,5% respecto a marzo de 2020. cuando estalló la pandemia, un 48,9%.
En cuanto al alquiler, la oferta actual de contratos a largo plazo es de 10.786 unidades inmobiliarias, con un aumento del 60,3% respecto a hace un año y del 3,5% respecto a marzo de 2020. Idealista.it nos ha facilitado también las cifras relativas a los distintos distritos en en que se divide la ciudad. La zona con mayor oferta de casas en venta es Greco-Turro, con 2.864 ofertas; seguida de Fiera-De Angeli con 2.726 y Garibaldi Porta Venezia con 2.652. Las cifras más bajas se registran en San Siro-Trenno-Figino, con 458 casas en venta; las cifras también disminuyeron en otros dos distritos del oeste de la ciudad: en Vialba-Gallaratese los anuncios se refieren a 566 viviendas, en Baggio a 587. En cuanto a las variaciones porcentuales, las mayores se registran en el sur, con Ripamonti-Vigentino con un +47,3%, y Corvetto-Rogoredo con un +30,1%. Famagosta-Barona también tuvo un buen comportamiento con un +25,6%. El menor aumento se registró en Lorenteggio con un +8,5%, en Baggio con un +4,8% y en Certosa un +1,5%. Los datos de crecimiento respecto a 2020 son sensacionales en el tramo entre via Ripamonti y Barona: Cermenate + 119,6%, Vigentino +108,4%, Famagosta + 84,1%. Finalmente, el dato de permanencia del anuncio, que puede considerarse equivalente al período necesario entre el inicio de la venta y la estipulación del compromiso. En el promedio de la ciudad estamos en 97 días, mismo valor que hace un año, en marzo de 2020 necesitábamos 106 días. Las zonas donde se vende más rápido son Comasina y Porta Vittoria, los tiempos más largos se registran en Trenno.
En cuanto al alquiler, el distrito con mayor oferta es Garibaldi-Porta Venezia, con 1.812 inmuebles., seguida de Fiera-De Angeli con 1.728 y Navigli-Bocconi con 1.377. Los datos más pequeños se registran en Baggio, donde la oferta se compone de sólo 64 viviendas, en Vialba-Gallaratese (78) y en Trenno San Siro (126). La clasificación de las variaciones puede ser engañosa porque los datos más altos se destacan en zonas donde la oferta el año pasado fue muy limitada: Corvetto, por ejemplo, registró un +143,2% pero en 2023 sólo había 13 casas en oferta; Sin embargo, Garibaldi Porta Venezia registró un +41%, mientras que en comparación con 2020 el aumento fue sólo del 0,3. Una vez más, en comparación con la situación anterior a la pandemia, varias zonas aún no han recuperado terreno. Por ejemplo, Baggio se sitúa en el -40,2% y Forlanini en el -32,4. El tiempo necesario para alquilar aumenta ligeramente (un día al año), pero sigue siendo muy corto: 20 días de media, con picos máximos de 27 en Trenno.
Por último, idealista.it también proporciona datos relativos a los anuncios. alquiler transitorio; No entraremos en detalles porque para este tipo de contratos el uso de la promoción Web no es tan masivo como para las ventas y alquileres a largo plazo. Sin embargo, incluso en este caso ha habido un marcado aumento en la ofertaque a finales de marzo pasado constaba de 3.406 inmuebles, con un incremento de casi dos mil unidades en apenas un año.
¿Qué sugiere esta secuencia de números? Una primera consideración es que si la oferta de venta es de 22 mil unidades respecto a un mercado de ciudad que en 2023 registró 25 mil escrituras y que este año quizás tenga un ligero incremento (para los datos oficiales del primer trimestre todavía hay que esperar un mes) buena parte de esas casas quedarán sin vender o en todo caso serán retiradas del mercado. A principios de 2022, los estudios indicaban que en el mercado de la ciudad había alrededor de 8.000 apartamentos anunciados durante más de un año. Están todas las condiciones para superar esa cifra.
Por supuesto, no todos los que venden se ven presionados por la necesidad (factor que casi siempre acaba obligando a vender a precio reducido), pero probablemente Una parte de los propietarios cree que podrán obtener mejores beneficios hoy que en los próximos meses.. En cuanto a alquileres, se puede pensar que parte de la nueva oferta deriva de inmuebles que estaban destinados a alquileres de corta duración; Sin embargo, el hecho es que el aumento de la oferta de alquileres a largo plazo vale la pena. Es poco probable que los alquileres que ya han alcanzado niveles insostenibles para las familias con salarios normales sigan aumentando, especialmente si las decisiones del BCE conducen a una caída en el coste de las hipotecas. A esa altura y a los valores actuales, sólo tres tipos de inquilinos estarán interesados en un alquiler con contrato ordinario en la ciudad: los que pretenden utilizar la vivienda por un número limitado de años; los que prefieren el alquiler porque les deja más libertad de elección y finalmente los que no pueden obtener una hipoteca. Pero los sujetos “no financiables” ciertamente no son los inquilinos más deseados por los propietarios.
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2 de mayo de 2024 (modificado el 2 de mayo de 2024 | 09:35)
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