Syracuse, NY – Por primera vez en tres décadas, los funcionarios de Syracuse están planeando una revaluación en toda la ciudad para restablecer la evaluación de la propiedad en cada hogar, negocio, lote baldío y otra propiedad.
Es un ejercicio de justicia que se debió haber hecho hace mucho tiempo, dicen los funcionarios de la ciudad, pero que puede provocar una reacción pública.
Los funcionarios planean reevaluar las 41,447 propiedades de la ciudad, lo que les permitirá calibrar con mayor precisión cuánto debe pagar cada propietario en impuestos a la propiedad.
Es una empresa enorme, que probablemente llevará al menos dos años y costará hasta 3 millones de dólares. El objetivo es hacer que las evaluaciones sean más precisas, justas y fáciles de entender.
Pero nadie en el departamento de evaluación espera agradecerle.
Dado que los impuestos a la propiedad se cobran en función de las valoraciones, las revaluaciones a menudo provocan quejas airadas de los propietarios cuyas valoraciones aumentan como resultado. La ciudad de Oswego está concluyendo su primera revaluación desde 1997, y los funcionarios allí están sintiendo la presión de los electores.
Aunque una cuarta parte de los residentes de Oswego pagarán impuestos más bajos según las nuevas evaluaciones, es probable que más del 40% vea un aumento de más de $500 al año.
“Puedo ver por qué esto se pospuso”, dijo el alcalde Robert Corradino. “Es un tema muy complicado. Y no es algo por lo que normalmente te someterías”.
El trabajo de revaluación de Oswego comenzó en 2022, antes de que Corradino fuera alcalde.
Syracuse completó por última vez una revaluación en toda la ciudad en 1996. Desde entonces, los valores de las propiedades en general se han disparado, especialmente las propiedades residenciales. Como resultado, las valoraciones que equivalían al 100% del valor de mercado en 1996 ahora promedian el 62,5% del mercado, aunque muchas de las valoraciones se han elevado al menos una vez desde entonces.
Algunas áreas de Siracusa han experimentado mercados inmobiliarios relativamente calientes y precios en constante aumento, pero otras se han estancado. Con el tiempo, las tasaciones se han convertido en indicadores menos confiables del valor de cada propiedad, lo que hace más probable que algunas personas paguen muy pocos impuestos mientras que otras paguen demasiado.
Un informe de 2019 de syracuse.com encontró que las evaluaciones de la ciudad sobre los vecindarios prósperos a menudo eran demasiado bajas, lo que beneficiaba a los propietarios más ricos a expensas de los residentes más pobres de la ciudad que pagaban más de su parte de impuestos.
El propósito de la revaluación es eliminar cualquier injusticia causada por evaluaciones desiguales, dijo Matthew Oja, comisionado de evaluaciones de Syracuse.
“Lo mejor es asegurarse de que la carga fiscal se reparta equitativamente”, afirmó Oja.
El departamento de evaluación de Syracuse ha presupuestado $1 millón hasta ahora para comenzar el proceso de revaluación.
Suponiendo que el Consejo Común apruebe el presupuesto 2024-2025 sin cambiarlo, la ciudad usará el dinero a finales de este año para contratar a un proveedor para recopilar y verificar datos sobre ventas recientes de bienes raíces y los atributos físicos de las propiedades de la ciudad. Se espera que esto lleve unos nueve meses.
Seguiría una segunda fase de un año de duración, que requeriría otra asignación de dinero. Durante la segunda fase, la ciudad utilizaría los datos recopilados para establecer nuevas evaluaciones. Lo más pronto que las nuevas evaluaciones podrían entrar en vigor sería 2027, dijo Oja.
Aún no está claro cuál sería el costo total de la revaluación, dijo Oja. Otras ciudades del tamaño de Syracuse han gastado alrededor de 70 dólares por parcela, lo que equivaldría a unos 2,9 millones de dólares.
Oswego pagó 450.000 dólares para revaluar 6.588 propiedades, o alrededor de 68 dólares cada una.
La revaluación es un juego de suma cero. Crea ganadores y perdedores. Corregir las evaluaciones que están fuera de control significa que las personas que han estado pagando demasiado obtendrán alivio, mientras que las personas que han estado pagando muy poco comenzarán a pagar más.
Tradicionalmente, los efectos fiscales de una revaluación siguen una regla de tercios, dijo Warren Wheeler, director ejecutivo de la Asociación de Tasadores del Estado de Nueva York. Aproximadamente un tercio de los propietarios obtienen reducciones de impuestos, un tercio paga aproximadamente lo mismo y un tercio obtiene aumentos de impuestos.
En Oswego, los resultados se inclinaron más hacia aumentos de impuestos, dijo Corradino. Alrededor del 24% de los propietarios pueden esperar recortes impositivos significativos, el 22% se mantendrá dentro del 10% de lo que pagan ahora y el 54% pagará significativamente más.
La tasa impositiva en Oswego bajará el próximo año porque los valores de las propiedades aumentaron más del 50% en promedio, dijo Corradino. Pero la revaluación cambiará la participación de cada contribuyente en la factura total.
Los ganadores incluyen a casi 1,200 propietarios que pagarán al menos $500 menos en impuestos anuales a la propiedad como resultado de la revaluación, según un desglose proporcionado por el consultor de Oswego, GAR Associates. Pero se espera que unos 2.700 propietarios paguen al menos 500 dólares más. Y no están contentos, afirmó Corradino.
El alcalde, el tasador y otros funcionarios han pasado horas en reuniones públicas desde que se enviaron por correo los resultados de la revaluación en marzo, escuchando quejas.
Las revaluaciones son “políticamente impopulares”, dijo Kevin Hill, concejal de Oswego.
Hill, Corradino y otros funcionarios celebraron un foro público de casi cuatro horas sobre las evaluaciones en marzo. Desde entonces, Hill ha pasado cientos de horas reuniéndose con propietarios individuales, dijo.
El período de comentarios públicos antes de las reuniones semanales del consejo municipal, normalmente de 15 minutos, se ha ampliado en las últimas semanas hasta tres horas para dar cabida a los residentes que quieran quejarse.
“Cuando se trata de los bolsillos y los presupuestos de la gente, quiero decir, la gente se enoja bastante”, dijo Corradino.
Cientos de personas firmaron una petición para eliminar la revaluación.
Dos concejales de la ciudad propusieron la semana pasada una resolución para descartar los resultados y volver a las evaluaciones de 2023, dijo Corradino. La medida, que según el fiscal de la ciudad era una extralimitación ilegal del consejo, fue rechazada.
Corradino, que era concejal en 2022 cuando comenzó la revaluación, dijo que es importante recordar que el proyecto representa justicia para el 24% de los contribuyentes a quienes se les ha cobrado de más durante años mientras que otros pagaron muy poco.
“Como alcalde, eso es en lo que me aferro y lucho por ese 24% de la gente que durante años ha sido sobreevaluada y pagado demasiado”, dijo. “Muchas de las personas que se quejan no parecen darse cuenta de que han conseguido un buen trato… durante años”.
Otros municipios del centro de Nueva York se han enfrentado a protestas públicas similares tras las revaluaciones. Por otra parte, algunas ciudades locales han dejado de realizar revisiones de tasaciones anuales, abandonando sus esfuerzos por mantener las tasaciones al 100% del valor de mercado después de que los residentes se quejaran de los aumentos anuales.
En los últimos años, los funcionarios de Syracuse han tratado de abordar las mayores desigualdades fiscales mediante la realización de retasaciones específicas en los vecindarios cuyo valor ha aumentado más. En algunas áreas, esto ha resultado en aumentos de evaluación de impacto del 30%, 50% o más. Un propietario obtuvo un aumento del 200% el año pasado.
El enfoque objetivo ha sido desigual debido a la falta de mano de obra de la ciudad. En algunos casos, las cuotas aumentaron en un lado de la calle un año y en el otro lado el año siguiente.
Una revaluación en toda la ciudad tendrá como objetivo restablecer todas las valoraciones al valor de mercado y ajustarlas anualmente para mantenerlas al valor de mercado en los próximos años.
En el pasado, los funcionarios de la ciudad se mostraban reacios a asumir los gastos de una revaluación completa porque no tenían los recursos para ajustar los valores año tras año para mantener cada tasación al 100% del valor de mercado.
Pero Oja dijo que su departamento ha adoptado gradualmente tecnología asistida por computadora que requiere menos mano de obra y le permitirá mantener las evaluaciones actualizadas. En el pasado, los evaluadores se basaban únicamente en evaluaciones físicas para establecer evaluaciones. En el futuro, los modelos informáticos ayudarán en el trabajo, afirmó.
“Nuestra comprensión de las mejores prácticas ha cambiado”, afirmó Oja. Los tasadores planean “estar al tanto del inventario y las valoraciones con ese tipo de ayudas tecnológicas, en lugar de hacer el tipo de trabajo anticuado, caminar por la calle y evaluar cada casa”.
Pero primero la ciudad necesita asegurarse de que todas las evaluaciones se restablezcan a un estándar uniforme, dijo. Eso es lo que se pretende hacer con la revaluación.
“El objetivo es seguir adelante y realmente volver al 100% y mantenerlo así”, dijo.
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