Cómo funciona desalojo por contrato vencido y, sobre todo, ¿cómo proceder contra el inquilino? Por lo general, cuando finaliza el contrato de alquiler, el inquilino está obligado a devolver el apartamento al propietario. Sin embargo, a veces puede suceder que el inquilino se niegue a desalojar el local y permanezca en la casa incluso si el contrato ya ha expirado.
El propietario que no pueda recuperar la posesión de su apartamento al finalizar el arrendamiento puede solicitarlo desalojo por terminación del arrendamiento. Para ello, tendrás que contactar con un abogado y solicitar la intervención del juzgado, adjuntando el contrato de alquiler caducado y el aviso de rescisión, enviado al inquilino seis meses antes de la expiración del mismo contrato. Para evitar encontrarse en esta desagradable situación, antes de arrendar una propiedad a terceros es útil comprobar la Base de datos de morosidad inmobiliariaa fin de conocer el historial de pagos del potencial inquilino.
¿Qué es el desalojo por terminación del arrendamiento?
Como ya se mencionó al principio, puede suceder que el propietario de una propiedad se vea obligado a gestionar a un inquilino que no quiere desalojar el apartamento, a pesar de que el contrato ya ha expirado. Por otro lado, el arrendador tiene todos los derecho a no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento natural, siempre que se comunique dentro de los seis meses siguientes al mismo.
Para volver a la posesión legítima del inmueble alquilado, en este caso al propietario no le queda más remedio que recurrir al desalojo. Este último se divide en dos tipos principales:
- el desalojo por falta de pagoque puede utilizarse cuando el inquilino no se encuentra al corriente de pago del alquiler o de los gastos que le corresponden;
- el desalojo por terminación del arrendamientoque se produce cuando al finalizar el contrato el inquilino no devuelve el local, independientemente de si está en mora o no.
Regulada porartículo 657 del Código de Procedimiento Civil, el desahucio por terminación del arrendamiento es admisible cuando se ha notificado al inquilino la intención de no renovar el contrato, dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento natural. De hecho, la ley establece que no es posible recurrir a ella en presencia de uno atribución tácitao cuando no se dé el aviso apropiado de cancelación dentro de los términos contractuales.
Cómo echar a un inquilino con contrato caducado
Incluyendo los contornos legales del desalojo por finalización del arrendamiento, ¿cómo se puede acceder? En otras palabras, ¿Cómo puede el propietario desalojar al inquilino? ¿Quién, ante un contrato vencido y una cancelación debidamente comunicada, no quiere salir del apartamento?
En primer lugar, el propietario debe asegurarse de haber seguido los pasos correctos para la falta de renovación del contrato de alquilerrespetando por tanto lo dispuesto en el citado artículo 657 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, para activar el procedimiento de desahucio por fin del arrendamiento, el arrendador deberá ponerse en contacto con su propio abogado de confianzaquien solicitará laintervención del tribunal. A diferencia de otros tipos de desahucio, no es imprescindible que se envíe un presupuesto al inquilino carta de advertencia. Sin embargo, esta herramienta sigue siendo útil porque:
- puede conducir a un acuerdo entre inquilino y propietarioevitando así el tiempo comprensiblemente largo que requiere la justicia;
- Sucede con bastante frecuencia que el inquilino no abandona la casa al finalizar el contrato, simplemente porque aún no tiene un nuevo contrato de arrendamiento. En este caso, un buen compromiso es aceptar continuar con el pago del alquiler hasta que el inquilino haya encontrado un nuevo alojamiento, siempre que sea en un plazo razonable.
El procedimiento de desalojo después de un contrato vencido.
El proceso comienza con la presentación delaviso de desalojo por terminación del arrendamientoa lo que el citación para la audiencia de validación. Este último, por regla general, se fija no antes de los 20 días siguientes a la notificación del mismo documento.
Una vez que se llega a la audiencia de validación, pueden ocurrir tres situaciones diferentes:
- el inquilino no aparece: en este caso, el juez procederá a convalidar el desalojo, haciéndolo ejecutable;
- el inquilino se presenta, pero no se opone a la validación: también en este caso el resultado es el de validación del desalojo;
- el inquilino aparece y se opone: en este caso, el inquilino presenta motivos válidos para oponerse al desalojo, por ejemplo porque no se envió el aviso de cancelación o, incluso, fuera de plazo. Si la oposición se considera fundada, el juez modifica el procedimiento, devolviéndolo a la justicia ordinaria. Sin embargo, si es infundada, dicta orden de libertad inapelable, conforme a lo previsto en el artículo 665 del Código de Procedimiento Civil.
Aunque raramente, puede ocurrir que el propio propietario no comparezca a la audiencia, por ejemplo porque mientras tanto el inquilino ha desalojado el inmueble o, nuevamente, cuando se ha llegado a otro tipo de acuerdo entre las partes. En esta situación, la solicitud de desalojo por finalización del arrendamiento se extingue.
La validación del desalojo implica para el inquilino, además de la orden de devolución del apartamento, también la pago de algunos gastos:
- aquellos procesaladelantado por el arrendador;
- aquellos relacionados con precio de renta por el exceso de estancia en el apartamento;
- aquellos para la eventualidad indemnización por los daños sufridos por el propietariocomo la falta de posibilidad de alquilar el inmueble a terceros, siempre que estén fundados y debidamente documentados.
¿Es posible solicitar un periodo de carencia en un desalojo por finalización del arrendamiento?
Conviene subrayar que, en los procedimientos de desalojo por falta de devolución del apartamento una vez vencido el contrato, el inquilino no puede hacer uso del periodo de gracia.
Esta posibilidad, prevista por elartículo 55 de la Ley 392 de 1978, ofrece al inquilino en graves dificultades económicas la oportunidad de aprovechar un plazo -normalmente de 90 días- para proceder al pago del alquiler impagado y de los gastos de alquiler. Como es fácil de imaginar, se trata por tanto de una hipótesis válida sólo en el caso de un desalojo por falta de pago -es decir, cuando el propietario quiere deshacerse de un inquilino que no paga-, mientras que no se aplica al desalojo por terminación del arrendamiento.
Cuando no se puede acceder al desahucio por contrato caducado
Por último, es necesario subrayar que no siempre es posible acceder al desahucio por contrato vencido. Evidentemente, el principal requisito previo es la existencia de un contrato de alquiler debidamente registrado entre las partes. Además es necesario que:
- allá vencimiento se informa en el contrato;
- el propietario, como ya se vio, ha enviado cancelación regular dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento;
- no hay posibilidad de renovar el contrato bajo nuevas condiciones.
Además, no es posible beneficiarse del desalojo por finalización del arrendamiento en casos de negativa a renovar el contrato de alquiler en el primer vencimientosi se cumplen las condiciones establecidas por elartículo 3 de la Ley 431/1998relativos a alquileres para uso residencial, y porartículo 29 de la Ley 392/1978 para arrendamientos para diferentes usos. En esencia, estas normas especifican todas las situaciones que permiten al arrendador no renovar el contrato en su primer vencimiento, como la necesidad de realizar obras de renovación de un edificio gravemente dañado o, de nuevo, cuando es necesario alquilar el inmueble a un familiar hasta el segundo grado. En estos casos, es necesario seguir un procedimiento diferente: para ello, es útil consultar a su abogado de confianza.
