Invertir directamente en una propiedad puede ser algo que no todo el mundo puede permitirse. Sin embargo, si cree en el valor de los bienes inmuebles, puede destinar parte de su dinero a la compra de valores inmobiliarios que coticen en bolsa. Segundo Olivier Hertoghe, gestor de fondos de DPAMlas ventajas pueden ser diferentes: esto es qué y cuántas son, y esto es a qué prestar atención al invertir en valores inmobiliarios cotizados.
Por qué es mejor invertir en inmuebles cotizados
El sector inmobiliario cotizado en Europa no sólo ofrece una combinación de diversificación, calidad, protección contra la inflación, liquidez y retornos atractivos, sino que también capitaliza la eficiencia de la gestión (financiera) profesional. Además de estos beneficios, las condiciones actuales del mercado también representan una oportunidad atractiva para los inversores que estén considerando exponerse a esta clase de activo específica, ya que las acciones inmobiliarias cotizan actualmente con importantes descuentos de casi el 25% sobre sus valores liquidativos. Además de los grandes descuentos, existen otras razones por las que el sector inmobiliario cotizado parece dispuesto a subir hoy. Esta coyuntura prepara el escenario para un punto de entrada atractivo para los inversores que buscan ampliar su exposición y beneficiarse de las numerosas ventajas de los bienes inmuebles cotizados.
Esto es lo que son, según Olivier Hertoghe: Las seis ventajas de invertir en valores inmobiliarios:
Diversificación
A diferencia de la inversión directa, que limita a los inversores a ubicaciones y tipos de propiedades específicos, los valores inmobiliarios europeos abren las puertas a una amplia gama de subsectores inmobiliarios en diferentes países. Hacerlo no solo mitiga los riesgos asociados con los cambios económicos y regulatorios locales, sino que también puede beneficiarse de los diferentes ciclos económicos y motores de crecimiento inherentes a regiones y sectores dispares, como la logística, el espacio de oficinas y los centros de datos, cada uno de los cuales está influenciado. por factores únicos como las tendencias tecnológicas y el comportamiento del consumidor. La amplitud de la diversificación que ofrecen las acciones inmobiliarias va más allá de los diferenciales geográficos y sectoriales; Combina estratégicamente áreas de alto crecimiento con fuentes estables de ingresos, lo que permite a los inversores equilibrar sus carteras para lograr rendimientos óptimos.
Calidad y transparencia
Otro aspecto clave que aumenta el atractivo de las propiedades cotizadas es el nivel de transparencia y escrutinio regulatorio al que están sujetas en comparación con las propiedades no cotizadas. Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa deben cumplir rigurosos estándares de información financiera y proporcionar actualizaciones detalladas y periódicas. Esta mayor transparencia significa que, en promedio, la calidad de los activos del sector inmobiliario cotizado supera la del mercado en general.
Una sólida cobertura contra la inflación
Los bienes inmuebles se consideran tradicionalmente una sólida cobertura contra la inflación: los contratos de alquiler generalmente incluyen cláusulas periódicas de ajuste de la inflación gracias a las cuales, a medida que aumenta el coste de la vida, también aumentan los ingresos por alquiler generados por los activos inmobiliarios. A diferencia de los valores de renta fija, cuyos rendimientos nominales pueden verse gravemente afectados por la inflación, los ingresos de las acciones inmobiliarias tienen el potencial de crecer en línea con ella o incluso superarla, proporcionando un rendimiento real positivo a los inversores. Gracias a la naturaleza estructurada de los contratos de arrendamiento, la regularidad de los pagos del alquiler y las cláusulas de indexación predefinidas, este rendimiento es generalmente constante y predecible.
Mayor liquidez
Una de las barreras más importantes para invertir en bienes raíces tradicionales es la naturaleza ilíquida de las propiedades físicas. El proceso de compra o venta de una propiedad no sólo requiere mucho tiempo y es complejo, con numerosos pasos desde la tasación hasta el cierre, sino que también implica costos sustanciales. Las inversiones inmobiliarias cotizadas destacan por su liquidez. La capacidad de comprar y vender acciones de empresas inmobiliarias tan fácilmente como negociar cualquier acción significa que los inversores pueden ajustar rápidamente sus posiciones en respuesta a cambios en las condiciones del mercado o a objetivos de inversión personales, sin los largos plazos y los altos costos de transacción asociados con las transacciones físicas. transacciones inmobiliarias. Históricamente, el rendimiento de las inversiones inmobiliarias cotizadas ha mostrado una correlación significativa con el mercado inmobiliario directo más amplio a largo plazo, replicando los perfiles de riesgo y rendimiento de los bienes inmuebles físicos apalancados sin incurrir en la iliquidez que conlleva la posesión de bienes inmuebles.
Atractivos rendimientos de dividendos
Una característica distintiva de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) es su capacidad para ofrecer rendimientos de dividendos atractivos. Esta ventaja es resultado directo del hecho de que los REIT distribuyen una gran parte (70-90%) de sus ganancias en forma de dividendos, con rendimientos promedio de alrededor del 5% (a abril de 2024). Este alto índice de pago es particularmente atractivo para quienes buscan ingresos estables, con el beneficio adicional de eficiencia fiscal para los inversores que eligen fondos de acumulación, donde los dividendos se reinvierten y están exentos de retención de impuestos. Más allá de los ingresos, los REIT también ofrecen potencial de apreciación del capital, lo que los convierte en una opción de inversión equilibrada.
Gestión financiera eficiente y menores costos de endeudamiento
Invertir en propiedades cotizadas ofrece la oportunidad única de competir con empresas que destacan no sólo en la gestión de activos, sino también en una sofisticada gestión de pasivos. Esta experiencia ofrece a los inversores acceso a balances bien gestionados, caracterizados por una cartera de préstamos prudente con vencimientos a largo plazo y sólidas coberturas contra las fluctuaciones de los tipos de interés. Normalmente, estas empresas aseguran un costo promedio de la deuda de alrededor del 2%, significativamente menor que el costo marginal de la deuda, que puede rondar el 4% (a abril de 2024).
