El transferencia de bienes inmuebles a título oneroso puede estar sujeto a diferentes normas fiscales dependiendo del impuesto aplicable a la propia transferencia. Más en particular,
- si la venta de la propiedad está sujeto al IVA (por obligación o por opción), la base imponiblesegún lo establecido por elartículo 13, párrafo 1, Decreto Presidencial 633/1972“esta formado del importe total de los honorarios adeudados al cedente o al prestamista de acuerdo con la condiciones contractualesincluidos los cargos y gastos inherentes a la ejecución y las deudas u otros cargos frente a terceros a cargo del cesionario o del cliente, incrementados con los añadidos directamente relacionados con los honorarios adeudados por terceros”;
- si la tarea es sujeto al impuesto de matriculaciónla base imponible se rige porartículo 43, párrafo 1, Decreto Presidencial 131/1986 (TUR), cuya carta. a) establece que “para contratos onerosos que traducen o constituyen derechos reales del valor del bien o derecho en la fecha de la escritura o, para actos sujetos a condición suspensiva, aprobación u homologación, en la fecha en que se produzcan los correspondientes efectos traslacionales o constitutivos.”. Cuando la Oficina considere que el valor del bien es superior al determinado por las partes, podrá proceder a determinar el valor mayorde acuerdo con las normas establecidas en elartículo 52, Decreto Presidencial 131/1986.
yoartículo 1, párrafo 497, L. 266/2005establece que “eln excepción a las normas mencionadas en elartículo 43 del texto refundido de las disposiciones relativas al impuesto de matriculación, a que se refiere el decreto del Presidente de la República de 26 de abril de 1986, n. 131, y sin perjuicio de la aplicación del artículo 39, primer párrafo, letra d), última frase, del decreto del Presidente de la República de 29 de septiembre de 1973, n. 600, por sólo transferencias a personas físicas que no actúen en el ejercicio de actividades comercialesartístico o profesional, sobre propiedades para uso residencial y accesorios relacionadosen el momento de la transferencia e a petición del comprador hecha al notariola base imponible a efectos de los impuestos registrales, hipotecarios y catastrales está constituida por valor de la propiedad determinado de conformidad conartículo 52, párrafos 4 y 5, del citado texto refundido a que se refiere el decreto del Presidente de la República n. 131 de 1986, independientemente de la tarifa pactada indicada en la escritura. Sin embargo, las partes tienen la obligación de indicar en la escritura la contraprestación pactada. El Los honorarios notariales se reducen un 30 por ciento”.
La disposición regulatoria reportada contiene la disciplina de la CD. “valor del precio” que le permite aplicar un base imponible “subsidiada” en operaciones inmobiliarias sujetas al impuesto de registro en presencia de ciertas condiciones. Para la aplicación del “precio-valor” se requieren las siguientes condiciones:
- la cesión debe tener lugar respecto de personas naturales que no actúen en el ejercicio de actividades comerciales, artístico o profesional (requisito subjetivo);
- la transferencia debe tener por objeto un propiedad para uso residencial y accesorios relacionados (requisito objetivo);
- la parte adquirente deberá informar al Notario, en el momento de la transmisión, de la voluntad de hacer uso del régimen en cuestión, con una solicitud específica determinar la base imponible utilizando el valor catastral;
- las partes deben indicar la tarifa pactada en el acto.
La aplicación de la regla precio-valor trae consigo una ventaja adicionalsiempre y cuando impide la acción de verificación de la Administración Financiera para determinar un mayor valor del inmueble. De hecho, elartículo 52, párrafo 5-bis, Decreto Presidencial 131/1986 (introducido por el Decreto Legislativo 223/2006), limita la inhibición de los poderes de rectificación de la Administración Financiera solo en “ventas de propiedades y accesorios (….) regido por el artículo 1, apartado 497, Ley 266/2005”, es decir, a aquellos al que se aplica el precio-valor. Fuera de estas hipótesis, las Oficinas siempre tienen la posibilidad de rectificar el valor o contraprestación señalados en el acto por las partesen ese caso inferior al valor real de la propiedad. Según el Estudio del Consejo Nacional del Notariado del 5.9.2006, n. 117-2006/T, la referencia contenida en el párrafo 5-bis delartículo 52, Decreto Presidencial 131/1986a las transferencias reguladas por laartículo 1, párrafo 497, L. 266/2005implicaría la inhibición de las facultades rectificativas de la Administración Financiera en todas las transferencias de propiedad con los requisitos para la aplicación del precio-valorincluso cuando específicamente el comprador no ha optado por la determinación de la base imponible con esta institución.
