Syracuse, NY – Mike Dehmler pensó que la ciudad y la comunidad aceptarían su propuesta de desarrollo de viviendas en una parte de Syracuse en dificultades.
Su empresa, CSD Housing del área de Rochester, ha desarrollado un plan para construir dos edificios de apartamentos de tres pisos en Cortland Avenue que serían asequibles para personas que ganan entre $40,000 y $55,000 al año.
CSD lo construiría para Helio Health, el proveedor de tratamientos de salud mental y medicamentos de Syracuse. Aproximadamente la mitad de las 67 unidades estarían reservadas para los clientes de Helio que abusan de sustancias e incluirían servicios de apoyo.
Parecería una opción ideal para una ciudad que muere por viviendas más asequibles y para un vecindario del lado sur con un parque de viviendas deteriorado.
Pero una junta municipal, por 3 votos a 2, rechazó el proyecto de Helio el mes pasado. ¿La razón? Los apartamentos se limitarían únicamente a inquilinos de bajos ingresos.
Para la ciudad, el proyecto enfrenta dos objetivos clave: el deseo de romper con la pobreza concentrada que arrastra a algunos vecindarios vs. la desesperada necesidad de añadir más viviendas de calidad de todo tipo de forma inmediata.
El rechazo de la junta municipal a las Residencias Comunitarias Bishop Jones de $26 millones fue una reacción que Dehmler no ha visto en otras ciudades del norte del estado donde su compañía ha completado proyectos similares, incluidas Rochester y Buffalo.
“Es sorprendente cuán diferente puede ser la manera en que una comunidad ve las cosas vs. el siguiente”, dijo una semana después de la denegación de la variación.
Enfoque a largo plazo
La Junta de Apelaciones de Zonificación de la ciudad votó 3-2 el 25 de abril para denegar una solicitud de variación de zonificación para el proyecto de Cortland Avenue, diciendo que perjudicaría al vecindario al perpetuar una fuerte concentración de viviendas para personas de bajos ingresos.
“Hemos sido una comunidad acogedora y acogedora y creo que queremos serlo”, dijo Tim Rudd, miembro de BZA, quien también es director de presupuesto de la ciudad. “Pero también hay un problema matemático fundamental en el que seguimos sintiendo que deberíamos socavar nuestros vecindarios con estas variaciones para acomodar cada vez más pobreza porque nos sentimos desesperados. No creo que sea necesario”.
La variación solicitada se refería técnicamente a este tema: uno de los dos edificios propuestos tenía 37 unidades, siete más de lo permitido por la ley de zonificación, y la huella del proyecto era mayor que el umbral para el tamaño del lote.
Pero Rudd, quien fue el que más habló en el BZA en oposición a la solicitud, no se centró en la variación en sí. En cambio, citó la consideración legalmente requerida de si una variación “produciría un cambio indeseable en el carácter del vecindario o un perjuicio a las propiedades cercanas”.
Para Rudd, el proyecto empobrecería aún más una zona que ya está azotada por la pobreza.
“Si bien es incómodo y, de hecho, puede resultar en menos unidades de vivienda en la ciudad en el corto plazo, creo que esa es la única manera de lograr la creación de riqueza y la estabilidad a largo plazo en los vecindarios que necesitamos para realmente prosperar”, dijo Rudd. .
La concejal común Patrona Jones-Rowser, que representa al distrito que incluye el proyecto, tenía preocupaciones similares.
Instó a la BZA a posponer una decisión y obtener más comentarios del público. Dijo que estaba preocupada por los proyectos de viviendas para personas de bajos ingresos, especialmente aquellos que no apoyaban a familias numerosas. Los apartamentos de Bishop Jones serían una combinación de unidades tipo estudio y de uno y dos dormitorios que se alquilarían por entre $850 y $1,100 por mes.
“Hasta que se haya realizado un plan de vivienda integral para cuantificar el tipo de unidades necesarias en toda la ciudad, no debemos seguir avanzando con este tipo de proyectos bajo el supuesto de ‘algo es mejor que nada’, sino pensar más en la línea de, el proyecto correcto, en el lugar correcto, en el momento correcto”, escribió Jones-Rowser.
Dehmler dijo que este proyecto se ajusta a esos criterios y cuestionó la viabilidad de una estrategia que rechazaría inversiones en áreas desatendidas.
“La idea de esperar a que la gente de los suburbios se traslade a esa sección de la ciudad no es realista”, afirmó. “Si se construyen edificios de apartamentos realmente bonitos, las personas que viven en esa comunidad podrán mudarse a ese nuevo edificio bonito, y eso alentará a los propietarios a invertir para hacer sus propiedades más atractivas”.
La empresa de Dehmler, CSD Housing, tiene una gran cartera de proyectos similares en todo el estado. Según su sitio web, CSD ha completado 16 grandes edificios de apartamentos, cinco más en construcción y seis en etapa de desarrollo. Además de la propuesta de Bishop Jones, en los últimos cinco años ha terminado dos edificios de 50 unidades en Syracuse.
Los vecinos hablan
Varios vecinos se pronunciaron en contra del proyecto de Cortland Avenue antes de la votación del BZA.
Bernard Bullock, un bombero de la ciudad que vive en una casa que estaría entre los dos edificios de apartamentos, dijo que él y sus vecinos lucharon durante muchos años con un refugio para hombres sin hogar ahora reubicado que operaba a unas cuadras de distancia. Le preocupa que este proyecto vuelva a traer esos problemas.
“Nuestros autos eran asaltados constantemente y se llevaban sus objetos de valor”, dijo. “Estoy bastante seguro de que si ponen esa unidad allí, volveremos a experimentar esos problemas”.
Dehmler dijo en la reunión que las personas que se mudarían a los apartamentos ganan salarios superiores al nivel de pobreza, con trabajos como auxiliares de enfermería y trabajadores de mantenimiento.
“No sé por qué la gente piensa que alguien que gana 45.000 dólares es un vagabundo”, dijo. “No creo que sea una caracterización justa. … Hay muchas personas que no están (satisfechas con su vivienda) y no pueden encontrar una vivienda asequible en Syracuse y ahora tienes la oportunidad de hacer un apartamento multifamiliar de alta gama realmente hermoso”.
Varios oradores también dijeron que quieren que se construyan más viviendas unifamiliares o bifamiliares en su vecindario. Pero el área para el proyecto propuesto está dividida en zonas para uso residencial de alta densidad. En la siguiente cuadra hay dos grandes propiedades comerciales, una planta procesadora de Byrne Dairy y el estacionamiento de autobuses Centro.
“Quien lo desarrolle probablemente aprovechará la zonificación que existe allí”, dijo Dehmler.
Incluso ahora, el promotor podría reducir ligeramente el proyecto y hacerlo sin la variación, aunque Dehmler dijo que necesitan todas las unidades de vivienda para que el plan funcione financieramente.
Ese argumento resonó en uno de los miembros del BZA que apoyó la variación. El presidente de la junta, Stewart Koenig, dijo que la cuestión del impacto en el vecindario debía verse como si se tratara de la variación solicitada, no del proyecto en su conjunto.
“Lo que están haciendo en lo que respecta a la variación no eliminará el hecho de que pueden entrar y construir un edificio de apartamentos”, dijo.
Junto a Rudd votaron en contra de la solicitud de variación los miembros de BZA Karen Gillette y Otis Jennings, mientras que Michael Cheslik y Koenig la apoyaron.
Otro tipo de preocupación
Jones-Rowser y otros concejales dijeron que tienen reservas sobre el impacto de más de 30 unidades de vivienda de apoyo.
En una sesión de estudio del consejo el mes pasado que incluyó la solicitud del desarrollador de exenciones fiscales para el proyecto, la legislatura solicitó una reunión del comité con funcionarios de Helio para hablar sobre la capacidad de la agencia sin fines de lucro para atender a nuevos clientes de su programa de abuso de sustancias.
“Algunas de las llamadas que recibimos son de residentes reales a quienes se les prometió una atmósfera de apoyo, pero que no necesariamente reciben una atmósfera de apoyo, y luego el edificio simplemente cambia”, dijo el concejal Jimmy Monto.
El comisionado de Desarrollo Vecinal y Comercial, Michael Collins, dijo que el tipo de vivienda de apoyo planificada para el proyecto Bishop Jones cuenta con un fuerte apoyo financiero del estado y ha tenido un gran éxito en la ciudad.
Helio y CSD se han asociado en otros dos proyectos con una combinación similar de viviendas de apoyo combinadas con edificios de apartamentos asequibles: Star Park Apartments en State Fair Boulevard abrió sus puertas en 2021 y Catherine Street Apartments abrió sus puertas en 2019. Ambas son instalaciones de 50 unidades que atienden a las personas. con necesidades de salud mental.
“Hemos visto a estas dos empresas trabajar juntas de una manera que ha permanecido fuera de nuestro radar con gran éxito”, dijo Collins.
Desde entonces, la solicitud de exenciones fiscales ha sido retirada y no se ha celebrado una reunión del comité con los funcionarios de Helio.
Por ahora, Dehmler y su equipo están evaluando si realizar cambios en el proyecto para que no sea necesaria una variación. Pero tampoco quieren intentar forzar un proyecto no deseado. Espera tomar una decisión final sobre si seguir adelante con un plan revisado para fin de mes.
“No vamos a hacerlo sobre el cadáver de la comunidad”, dijo.
Pero determinar lo que quiere la comunidad no siempre es fácil. Si bien varios vecinos inmediatos se pronunciaron en contra del proyecto, también cuenta con el apoyo de la Iglesia Apostólica de Jesucristo en la cuadra.
La iglesia fue fundada en 1956 por el difunto obispo Robert W. Jones, que dio nombre al proyecto. Una fundación de desarrollo comunitario que formó la iglesia ahora posee la propiedad donde se ubicarían los edificios de apartamentos y acordó vendérsela a Helio.
“Ha estado vacante durante mucho tiempo y nosotros, como junta directiva, hemos estado decidiendo qué hacer”, dijo Alberta Abrams, pastora asociada de la iglesia. “La idea de construir viviendas asequibles para los ciudadanos… fue una idea increíble”.
El apoyo de la iglesia fue importante para el Departamento de Desarrollo Comercial y Vecinal de la ciudad, dijo Collins.
“Una de las razones por las que creemos que vale la pena considerarlo seriamente es que es la iglesia local y cuando decimos la iglesia local, está en el bloque”, dijo Collins en la reunión. “Eso es decir ‘Esta es nuestra gente, esto es lo que queremos’. “
El alcalde de Syracuse, Ben Walsh, aplazó la solicitud de entrevista de syracuse.com sobre la situación a Collins. Hablando tres semanas después de dirigirse al Consejo Común, Collins dijo que el proceso de revisión está funcionando como debería porque sacó a la luz las preocupaciones de los vecinos. Además, la junta de la ciudad consideró los objetivos generales de la estrategia de vivienda recientemente publicada por Syracuse.
“Estoy muy contento con la forma en que BZA abordó esto”, afirmó.
En cuanto al destino del proyecto, Collins dijo que la clave para el CSD ahora es resolver las preocupaciones de los vecinos para ver si pueden obtener más apoyo para sacar adelante una versión revisada.
“El desarrollador necesita involucrarlos realmente”, dijo. “Ciertamente los apoyamos para que continúen teniendo esas conversaciones”.
Puede comunicarse con el periodista de la ciudad Jeremy Boyer en [email protected](315) 657-5673, Gorjeo o Facebook.
