Uno de los principales factores que impulsan hoy la transformación urbana en Europa e Italia es la constitución procedentes de la reurbanización y regeneración de zonas ferroviarias e industriales abandonadas. A Nápoles, en particular, los procesos de regeneración urbana y las intervenciones de transformación de la edificación urbana para el centro histórico, zona este y zona noroeste aserá de interés a partir de hoy para 2050 una superficie territorial de aproximadamente 3,5 millones de metros cuadrados (casi el tres por ciento del territorio municipal) y permitirá desarrollar una superficie bruta potencial superior a los 2,65 millones de metros cuadrados, incluyendo el sector residencial (más de 635 mil metros cuadrados), el sector terciario y las actividades de servicios a las personas y negocios y gestión (aproximadamente 663 mil y 557 mil m2 respectivamente) y artesanía moderna (aproximadamente 715 mil m2).
Durante el evento “El Nápoles que vendrá”, organizado hoy en la capital de Campania por FS Sistemi Urbani, empresa líder del Polo Urbano del Grupo FS Italiane, se presentó el informe Scenari Immobiliari Nápoles, los patios ferroviarios y las consecuencias económicas y sociales de su regeneración que contiene el punto de vista sobre el mercado inmobiliario de la ciudad napolitana, así como los impactos económicos de la transformación urbana.
El mercado inmobiliario de Nápoles
El mercado inmobiliario de la ciudad de Nápoles se caracteriza por una dinámica única que influye significativamente en las decisiones de compra y alquiler de la población. La falta de propiedades es un elemento predominante, acentuado por el fenómeno de polarización dentro y cerca del centro urbano, al contrario de lo que se observa en muchas otras metrópolis.
En 2023, se registraron más de 7.300 unidades residenciales en la ciudad (+1,2 por ciento en comparación con 2022), las previsiones son de crecimiento continuo. con volúmenes negociados a cierre de 2024 cercanos a las 7.400 viviendas. Los precios medios de venta en 2023 ascendieron a 7.200 euros por metro cuadrado en las zonas centrales, 3.350 euros por metro cuadrado en las zonas semicéntricas y 2.420 euros por metro cuadrado en las zonas periféricas. Las estimaciones para finales del año en curso indican un aumento de los precios de más de cinco puntos porcentuales en las zonas central y semicentral, y de cuatro puntos en las zonas periféricas.
Un mercado en el que los antiguos patios ferroviarios, capaces de dar respuestas adecuadas a la nueva demanda social y económica, puedan rediseñar el desarrollo de la ciudad de forma policéntrica y social y económicamente atractiva.
“En la ciudad de Nápoles – declaró Mario Breglia, presidente de Scenari Immobiliari, en la apertura de la conferencia – los espacios de transformación, reurbanización y valorización que incluyen en su territorio los antiguos patios ferroviarios desempeñan el doble papel de apoyo a las infraestructuras y de acelerador de la el proceso de regeneración napolitano más extenso. Estas áreas prioritarias contienen áreas propiedad de FS Sistemi Urbani para un área territorial de aproximadamente 45 hectáreas (casi el 13 por ciento de los principales procesos de regeneración e intervenciones de transformación), que ofrecen la posibilidad de desarrollar algo más de 140 mil metros cuadrados de superficie bruta (algo menos del 5,5 por ciento del total). El valor añadido potencialmente generado – concluyó Breglia – varía entre 650 millones de euros y 775 millones de euros en relación con la combinación funcional propuesta de posibles promotores”.
Los proyectos de regeneración de los patios ferroviarios de Nápoles
Entre los proyectos significativos destacamos:
El proyecto “Napoli Porta Est” se centra en las zonas del antiguo patio de mercancías de FS en Corso Lucci y Porta Nolana. Se prevé la construcción de un nuevo eje intermodal en conexión directa estación-puerto-aeropuerto con la regeneración urbana simultánea de todo el área de la ciudad que se extiende por aproximadamente 180.000 m2.
Para la implementación del proyecto, el pasado 11/09/2023, la Región de Campania, el Municipio de Nápoles, EAV, la Red Ferroviaria Italiana y FS Sistemi Urbani firmaron un Acuerdo de Programa que prevé, entre otros objetivos, un concurso internacional de diseño para el redacción del plan director general de las intervenciones, incluido el diseño de la nueva sede de la región de Campania en el antiguo patio de mercancías.
El proyecto “Napoli Campi Flegrei” está dirigido al oeste de la ciudad y prevé el refuerzo de las infraestructuras con la creación del intercambio modal L2-L6, mediante la construcción de la nueva parada y depósito de la línea metropolitana L6, y la regeneración simultánea de las zonas ferroviarias en desuso propiedad del grupo FS Italiane.
A la fecha, está en marcha el proceso técnico-administrativo para la firma del Acuerdo Programa entre los organismos implicados que prevé, entre otros, la creación de la nueva infraestructura que da servicio a la L6, el nuevo campus universitario de Parthenope y la definición de la nueva zona urbana. .
- Nápoles_ Intervenciones L2: en aplicación del Memorando de Entendimiento del 27.07.2023, se prevén intervenciones destinadas a fortalecer el sistema de infraestructura, el desarrollo del transporte público local y la regeneración urbana de las zonas ferroviarias ubicadas en la ciudad de Nápoles.
