La inversión en el sector de la construcción residencial en la zona del euro en su conjunto ha disminuido significativamente en comparación con su pico pospandemia. En la zona del euro disminuyeron en aproximadamente un 4 por ciento entre el primer trimestre de 2022 y el cuarto trimestre de 2023: el descenso fue especialmente pronunciado en Alemania y Francia, mientras que se observó un ligero aumento en España, y en Italia, de magnitud significativa. Así lo revela el Banco Central Europeo en un análisis incluido en su último Boletín Económico
La desaceleración de la zona del euro estuvo precedida por una fuerte aumento en los costos de construcción durante la pandemia y desde un aumento significativo de las tasas a largo plazo libre de riesgo, registrado desde el inicio del reciente ciclo de endurecimiento de la política monetaria, a partir de finales de 2021. El aumento de los tipos de interés también estuvo acompañado de un endurecimiento de las normas de concesión de crédito bancario, lo que, explica el análisis, en a su vez, contribuyó al aumento de las tasas hipotecarias y a la desaceleración de los flujos de crédito.
Debido a esta dinámica, a la que se sumó luego la caída de los precios de la vivienda, los propietarios de inmuebles residenciales tuvieron que afrontar un mayor coste de vida implícito, medido en términos de “coste de uso de la vivienda”.
Aumento de las tasas hipotecarias y caída de los precios de las viviendasParece que se está registrando una desaceleración, o incluso una inversión parcial de la tendencia, lo que hace incierta la evolución de las inversiones en el sector de la construcción residencial en un futuro próximo. El estudio del BCE pretende arrojar luz sobre este aspecto analizando el nivel actual de este tipo de inversiones en la zona del euro utilizando una medida innovadora del coste de uso de la vivienda.
Leemos que el costo del uso de las viviendas representa un determinante clave de la inversión en el sector de la construcción residencial. La asequibilidad de la vivienda se puede medir por el costo de capital que un propietario invierte en su casa, es decir, el costo de uso de la vivienda. Esta medida corresponde al costo de oportunidad de vivir en propiedad en comparación con el uso de otros bienes y servicios de consumo (presentes o futuros), lo que representa un determinante importante de las inversiones en el sector de la construcción residencial.
El coste del uso de la vivienda, continúa el trabajo publicado por el BCE, normalmente se expresa como un porcentaje del valor del alojamiento e incluye tanto los costos como los beneficios compensatorios. Éstas incluyen:
a) gasto por intereses de préstamos hipotecarios, que mide el costo del servicio de la deuda para financiar la vivienda;
b) beneficios no percibidos, que miden los beneficios no realizados procedentes de inversiones en activos distintos de la vivienda;
c) ganancias de capital esperadas, que reflejan la reducción de costos debido al aumento esperado de valor de la vivienda; d) relación préstamo-valor (LTV), que determina el peso relativo del costo del servicio de la deuda frente a la pérdida de ingresos;
(e) impuestos netos, incluidos aquellos sobre bienes inmuebles, así como deducciones fiscales sobre el servicio de la deuda y la tributación del lucro cesante;
f) otros conceptos, incluidos gastos de mantenimiento y reparación, depreciaciones y primas de riesgo5. Agrupando los elementos d), e) y f), el costo de uso de la vivienda aumenta a medida que aumentan los siguientes elementos: costos del servicio de la deuda, lucro cesante, pérdidas de capital esperadas o cargas fiscales (netas) y otros gastos, reduciendo así la cantidad que las familias Es posible que desee invertir en propiedad de vivienda.
En resumen, el coste de uso de la vivienda ofrece una medida ampliada de los gastos derivados de vivir en una vivienda propia, además de reflejar el consumo de servicios de vivienda, factor que subyace a la decisión de una familia de invertir en la compra de una vivienda.
El coste de uso de la vivienda crece en la zona del euro
En los últimos dos años, el coste de uso de la vivienda ha aumentado significativamente en toda la zona del euro, debido principalmente al aumento del coste del servicio de la deuda. El coste de uso de la vivienda ha mostrado claras fluctuaciones en la zona del euro desde 1999, alcanzando un mínimo histórico al comienzo de la crisis financiera mundial en 2007-2008 y un pico al final de la crisis de deuda soberana de la zona del euro en 2010. 2012 (ver Gráfico A). Después de la prolongada caída que siguió a la crisis de la deuda soberana, el costo de uso de la vivienda aumentó significativamente durante el reciente período de endurecimiento de la política monetaria.
A nivel nacional, continúa el estudio, el aumento fue particularmente marcada en Alemania. En cuanto a los determinantes, Las fluctuaciones en el costo de uso de la vivienda se derivan en gran medida de cambios en las ganancias de capital esperadas.
Sin embargo, el reciente aumento ha sido determinado por principalmente por el mayor costo del servicio de la deuda, en línea con episodios anteriores de cambios marcados en las tasas de interés de política monetaria. En Francia, Italia y España el factor más determinante fue el aumento del coste del servicio de la deuda, mientras que en Alemania las pérdidas de capital esperadas son más relevantes, reflejando la caída relativamente pronunciada de los precios de la vivienda desde el inicio de la reciente política monetaria de endurecimiento.
El análisis propuesto utiliza un modelo empírico para relacionar el nivel de inversiones en el sector de la construcción residencial con el costo de uso de las viviendas. Un modelo de regresión lineal resalta el vínculo entre el nivel de inversión en el sector de la construcción residencial y los valores contemporáneos y rezagados del costo de uso de la vivienda, así como el nivel rezagado de bienes raíces para uso residencial. El modelo refleja, por tanto, la relación existente en términos históricos entre las inversiones en el sector de la edificación residencial y el coste de uso de las viviendas; Los valores rezagados del coste de uso de la vivienda permiten la reacción gradual de las familias a los cambios en los costes de la vivienda y la modelización de fricciones del mercado, como la escasez de suelo edificable o el exceso de burocracia.
Si el pronóstico obtenido a través del modelo corresponde al nivel real de inversiones en el sector de la construcción residencial, las variaciones relativas pueden relacionarse con las del costo de uso de la vivienda y los factores que influyen en él. Sin embargo, una desviación temporal de las inversiones con respecto a las predicciones del modelo podría depender de otras razones y no aparecer explícitamente en el modelo mismo. No obstante, la inversión en construcción residencial debería ajustarse gradualmente al valor del costo de uso de la vivienda, ya que se espera que cualquier desviación significativa se corrija con el tiempo.
A finales de 2023, la inversión en el sector de la construcción residencial de la zona del euro se mantuvo por encima del nivel inferido del coste de uso de la vivienda, a pesar del importante descenso observado en 2022-2023. Según los resultados para la zona del euro, las inversiones en el sector de la construcción residencial y los valores predichos por el modelo de coste de uso muestran una clara correlación positiva, lo que confirma que el coste de uso de la vivienda representa un determinante importante de las inversiones en construcción residencial. .
Antes de la crisis financiera mundial, las inversiones en construcción residencial superaban el nivel deducido del costo de uso de las viviendas, para luego caer por debajo del nivel sugerido por el modelo, reflejando el ciclo caracterizado por un fuerte ascenso y una caída repentina (auge-caída). de dichas inversiones en este período.
En la fase de recuperación tras la crisis de la deuda soberana, las inversiones en el sector de la construcción residencial siguieron sustancialmente las previsiones del modelo, mientras que después de la pandemia superaron significativamente el nivel, posiblemente porque tras la emergencia sanitaria las familias cambiaron sus preferencias de vivienda.
A finales de 2023, la inversión residencial en la zona del euro todavía estaba más de un 4 por ciento por encima del nivel previsto por el modelo, a pesar de haber caído significativamente. A nivel nacional, estas inversiones en Italia en el cuarto trimestre de 2023 estuvieron significativamente por encima del nivel inferido del modelo, probablemente debido a los generosos incentivos fiscales vinculados al Superbonus, que en el cuarto trimestre de 2023 condujo a un pico sin precedentes en inversiones en construcción residencial, pero que no se refleja en el costo de uso. Por otro lado, concluye el trabajo, dichas inversiones en el mismo período en Alemania y España estuvieron sustancialmente en línea con la predicción del modelo, mientras que en Francia fueron inferiores a este nivel.
